주택경매의 경우 세입자에세 우선권이 부여되나요?

Question

안녕하세요. 현재 전세집에 살고있습니다. 이사하면서 확정일자를 받았다고 생각했는데 재계약 후 다시보니 확정일자를 안받았더러고요... 부랴부랴 확정일자를 받아두긴 했는데 집주인이 그 사이에 또 집담보 대출을 받았네요... 집주인이 돈 아쉬운 소리를 자주해서 좀 불안한데... 혹시 집이 경매에 넘어가게 되면 세입자에게 우선권이 부여된다거나 통보같은게 오게되는지 궁금합니다.

그리고... 집주인이 세입자에게 통보없이 대출을 받은 부분은 문제가 없는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 경매가 진행되면 채권자배당을 위해 경매진행에 대한 내용이 우편을 통해 오게 됩니다. 그리고 세입자에게 우선 매수청구권을 부여하는 것은 현재 법률 개정을 추진하는 것으로 알고 있습니다. 원칙상 배당에서는 임차권이라고해도 조건을 갖출경우 순위배당이 되며, 최우선 변제를 통한 배당은 일정보증금이내여야 가능합니다. 그리고 임차인 동의 없이도 은행 대출은 가능합니다. 이는 후순위 근저당을 설정하는 것이기에 은행에서 한도를 낮춰 대출을 실행하기 때문에 임차인과는 크게 상관없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

정부시책으로 임차인 우선매수권이 유력하게 논의중으로 알고 있고 언론에도 거의 시행되는쪽으로 나오고 있습니다.

하지만 말 그대로 우선해서 매수할수 있다는 뜻이지 피해입은 보증금을 지원해주는 내용은 아니기에 현실적으로 피해가 생긴다면 금전에대한 책임은 임차인이 떠안아야하는 상황입니다.

질문자님처럼 확정일자른 받기전 임대인이 대출을 발생했다면 확정일자를 받은 현재 후순위입니다.

채권금액과 보증금 금액 합산액이 현재 매물시세보다 낮으면 그나마 피해가 적을듯 합니다.

채권금액은 보통 1.2배로 등기돼기에 확인해보시면 좋을듯 합니다.

또한 임차인이 있는경우 대출이 잘 이루어지지 않지만 임대인이 임차인에게 따로 내용을 전달할 의무는 없으며 그 채권의 책임은 은행이 지기때문에 은행에서 확인을 하는 경우는 있습니다.

이번경우에는 확정일자가 없었기에 은행에서도 따로 확인을 하지 않고 대출을 해준듯 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

확정일자 전에 대출이 실행되었다면 임차인은 후순위로 됩니다.

임차인보다 선순위에 대출을 받을때 임차인의 동의가 있어야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법에 의거 소액임차인에 해당하고 전세보증금이 주택임대차보호법상 정하는 금액 기준이하인 금액인 소액임차보증금이라면 전입하여 대항력을 가지고 있는한 경매대금 1/2범위내에서 선순위보다 우선적으로 변제를 받을 수 있습니다.

그외에는 순위대로 배당을 받을 수 있을 뿐입니다.

임대임은 근저당 금지의 특약이 없는 한 추가로 융자를 받을 때 임차인에게 고지할 의무가 없습니다.

전세만기시까지 아무일 없기를 기원합니다

Answer 5

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 임차주택에 경매를 처분하는 경우 매수인도 입찰에 참여할 수는 있지만 우선매수권 행사여부는 관련 법령을 개정해야 하는 사항으로 우선 매수권을 행사하는데 다소 시간이 소요될 것으로 보입니다.