디딤돌 대출 및 전세보증보험 관련 문의입니다
이번에 전세계약이 만료되면 (8.12) 다른곳으로 매매하여 이사를 가려고 하는데 전세만료일에 맞춰 전세 임대인이 전세보증금을 바로 돌려주지 않을 경우 임차권등기설정 및 보증보험접수를 하려고 합니다 이에 질문 드립니다
1. 디딤돌 대출 실행 후(잔금 후) 몇일까지 전입신고를 해야하나요? 부득이하게 전입을 당장 못할 시에 몇일까지 연장이 가능한가요?
2. 임차권등기신청 이후 설정되기까지 얼마나 걸리나요?
3. 임차권등기설정 이후 다른집에 이사 및 전입신고를 해도 기존 전세집에 대한 대항력이 생겨 상관없다고 하는데 HUG전세보증보험 청구시에도 유효한 것인가요? 아니면 보험금 청구를 위해선 임차권등기설정 이후에도 전세집에 대한 전입 및 점유 대항력을 계속 유지해야하나요?
4. 계속 유지해야될 경우 매매주택 대출자인 저를 먼저 전입신고 하고 배우자를 기존 전세집에 두어 대항력을 유지할 수 있나요?보증보험 및 전세계약은 모두 제 명의로 되어있습니다
5. 보증보험의 전세퇴거통보 문자, 내용증명 효력은 6개월 전부터 효력이 있다고 하는데 집주인에게 구두로 7개월 전 통보 후 6개월전 문자, 내용증명 등으로 재확인 받는게 나을까요? 아니면 정확히 6개월 전에 통보하는게 좋을까요?
6. 전세값은 하락하는데 임대인이 기존 전세와 동일한 금액으로 올려놓아 보증금을 제 때 반환 하려는 노력이나 의지가 안 보일 경우 미리 계약 만료 전 미리 대처 할 방안이 있을까요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1. 등기부에 임차권등기명령이 등기되면 전입신고 바랍니다.
2.2주~1달 정도 소요됩니다.
3.전세보증보험 이행청구 시 임차권등기명령이 완료된 등기부를 첨부해야하기 때문에 이행청구 전 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기명령이 등기되면 이사가더라도 전세집에 대항력 및 우선변제권이 유지됩니다.
4.가족 이름이라도 대항력을 유지합니다.가족이름으로 전입신고 다음날부터 대항력이 발생해서 본인은 그대로 유지하고 배우자 이름으로 전입신고하기 바랍니다.
5.굳이 6개월 전의 문자나 내용증명이 아니어도 됩니다. 본인의 계약종료 의사에 집주인이 보증금반환의사가 없는 것을 증명하기 위함입니다. 계약종료일 다음날 바로 임차권등기를 하기 위해 3개월 전이나 2개월 전에 카톡 또는 내용증명을 송달해도 됩니다.
6. 인하된 전세값을 새임차인에게 받더라도 현임차인에게 본인의 현금을 추가해서 지급해야 하지만 임대인이 가지고 있는 현금이 없어서 반환을 못 할 수 도 있습니다. 임대인을 위한 전세보증금반환대출상품도 있습니다.(가능할지 안할지 모름) 지금으로써는 전세보증보험이 제일 안전한 방법입니다.