범죄경력이 있을 경우 계약 취소특약의 법적효력여부

Question

안녕하세요.

유튜브의 알수없는 알고리즘으로... 지나간 뉴스 기사를 보다 문득 궁금해 질의 드립니다.

(조** 아내가 이력을 숨기고 비밀리에 계약체결로 인해 난리가 난 사건)

집주인이 세입자를 받을때, 세입자의 범죄경력(강간, 아동성폭행, 특수강간 등 주변 사람들의 클레임을 받을 소지가 있는 중한 범죄가 있는 경우)이 있을 경우 계약금 반환없이 계약취소가 가능하다는 특약을 넣으면 효력이 있나요?

집주인의 의사에 따른 계약취소시 계약금 배액반환 법률조항이 특약보다 더 우선하는지 궁금합니다. 만약 어려울 경우, 계약취소를 하고 싶다면 어떤 조항에 근거에 계약취소가 가능할까요?

특약

예) 세입자의 범죄이력에 대해 사전고시 없을 경우 집주인은 계약금 반환없이 계약취소가 가능하다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

사인간의 계약에서 합의된 특약은 우선적용되나, 법률상 범위내에서 인정이 됩니다. 질문에서의 특약을 기재하였고 이후 세입자의 범죄이력등이 발견되는 경우 특약에 따라 계약해지 및 계약금 몰수는 가능할수 있습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 계약서 특약조건은 강행법규에 위반되지 않는다면 협의에 의해서 결정된 경우 얼마든지 효력이 발생합니다.

집주인이 세입자를 받을때, 세입자의 범죄경력(강간, 아동성폭행, 특수강간 등 주변 사람들의 클레임을 받을 소지가 있는 중한 범죄가 있는 경우)이 있을 경우 계약금 반환없이 계약취소가 가능하다는 특약을 넣으면 효력이 있나요?

==> 네 그렇습니다.

집주인의 의사에 따른 계약취소시 계약금 배액반환 법률조항이 특약보다 더 우선하는지 궁금합니다. 만약 어려울 경우, 계약취소를 하고 싶다면 어떤 조항에 근거에 계약취소가 가능할까요?

==> 강행법규, 사회상규에 위반되지 않는다면 특약이 우선입니다.

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

계약의 성립과 효력에 대해 이해하려면, 계약의 성립은 청약과 승낙의 의사 표시가 합치한 때에 이루어집니다. 계약의 효력이 발생되려면 의사능력과 행위능력이 있어야하며, 계약의 내용이 실현 가능하고 적법해야하며 선량한 풍속 및 기타 사회질서에 위반되지 않아야합니다.

범죄경력이 있는 경우 계약 취소특약의 법적효력에 대해 말씀드리면, 계약의 특약이 계약의 일반 조항보다 우선하는지는 계약의 내용과 법률에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 계약의 특약은 계약 당사자간의 합의에 따라 설정되며, 이는 법률이 허용하는 범위 내에서 자유롭게 설정할 수 있습니다. 그러나 특약이 법률에 위반되거나 공정하지 않은 경우, 법률은 그 특약을 무효로 할 수 있습니다.

따라서 세입자의 범죄경력에 대해 사전고지 없을 경우 집주인이 계약금 반환 없이 계약을 취소할 수 있다는 특약의 효력은 법률적으로 복잡한 문제가 될 수 있습니다. 이러한 문제는 법률적인 조언을 받아야 합니다. 법률 전문가에게 상담하시는 것이 좋습니다.

참고로, 계약의 무효와 취소에 대해서는 다음과 같이 설명할 수 있습니다. "무효"란 법률행위가 성립한 때부터 법률상 당연히 효력이 없는 것으로 확정된 것을 말합니다. 반면에 "취소"란 일단 유효하게 성립한 법률행위의 효력을 제한 (무)능력이나 의사표시의 결함을 이유로 취소권자가 그 효력을 소멸시키는 것을 말합니다. 이 두 가지는 서로 다른 개념이므로 주의가 필요합니다.