전세권 설정과 확정일자 차이가 궁금해요?

Question

전세 계약시 보통 전세권설정을 하는데 집주인들이 힗어하는 경우가 종종 있더라구요. 그렇지만 당연히 해야하겠고.. 전세권설정과 확정일자는 둘다 하는게 좋을까요?

둘중 하나만 해도 되나요? 뭐가 우선 순위일까요?

Answer 1

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

확정일자는 선순위 대항력 조건중 하나입니다.

주소이전, 이사, 확정일자 가 완성된 다음날부터 선순위가 형성됩니다.

확정일자는 계약서에 직접 받으면 됩니다.

전세권설정은 등기부에 등재하는거로 좀더 확실하게 전세보증금을 기록하는 방법입니다.

둘다 할필요는 없어보이며 더 편한 방법을 하시면 됩니다.

물론 전세권설정이 좀더 확실할수는 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

첫째

확정일자제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 주민센터에서 확정일자를 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제거주(입주)할 것을 그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있음에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리합니다.

둘째

확정일자제도는 등기소나 공증인사무실 또는 주민센터에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여, 전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기 자체가 불가능하며, 그 절차의 복잡성으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자를 받는 데 비하여 많은 비용이 소요됩니다. 또한, 전세기간 만료 시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다.

셋째

전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여(주택임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우에도 그 등기에 경매신청권은 부여되어 있지 않음), 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다. 다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없습니다(대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정).

넷째

확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

다섯째

「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정등기를 한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다.

다만, 집합건물에 관하여 판례는 “집합건물이 되기 전의 상태에서 건물일부만에 관하여 전세권이 설정되었다가 그 건물이 집합건물로 된 후 그 전세권이 구분건물의 전유부분만에 관한 전세권으로 이기된 경우, 구분소유자가 가지는 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일소유자에게 귀속하게 되었다면 위 전세권의 효력은 그 대지권에까지 미친다고 보아야 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결).

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 전세권과 확정일자를 동시에 받을 수도 있습니다. 확정일자를 받는 것이 유리한 경우에는 소액임차보증금에 해당되는 경우 해당 물건에 경매처분되더라고 권리에 관계없이 최우선적으로 보호를 받을 수가 있기 때문입니다.