전세의 경우 전세권설정과 확정일자 차이가 뭔가요?

Question

전세일 경우 전세권설정과 확정일자 차이가 뭔가요? 전세권설정은 저당권설정처럼 이해가 되는데, 확정일자만 받으면 권리나 금액 한도가 차이가 나나요?

Answer 1

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

일반적일때는 확정일자, 이사, 주소이전으로 충분히 채권에 대한 선순위를 주장 할 수 있습니다.

하지만 부득이하게 이사를 먼저 가야 한다면 선순위 대항력이 상실하기에 등기부에 전세권 설정을 하게 됩니다.

약간의 번거로움이 될 수 있지만 전세권 설정되면 이사를 가도 선순위를 주장 할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임대차계약을 체결하여 임대인의 동의를 받아 전세권 설정등기를 하게 되면, 만기시 전세보증금을 돌려받지 못하는 전세사고가 일어날 경우 판결없의 임의 경매를 신청하여 배당을 요구할 수 있게 됩니다.

임대차계약후 잔금후 전입신고하여 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 가집니다. 만기가 되어 전세보증금을 돌려받지 못하면 보증금을 반환 독촉하는 내용증명을 보내시고 불응시는 임차권등기명령을 신청하고, 임차권 등기명령이 경료되면 주택을 명도하고 전세금반환 지연이자와 청구소송을 제기하고 그 판결에 의거 법원에 경매신청을 하고 배당을 요구합니다

Answer 3

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

전입신고, 확정일자 : 계약서 작성하고 주택임대차거래신고하고 전입신고하면 계약기간 동안 거주 할 수 있고 보증금을 돌려 받을 수 있는 절차가 전입신고 확정일자라고 보시면 될 것 같습니다. 대항력이라고 하고요.

임대인의 동의 없이 단독으로 신고가 가능하고요.

전세권및 전세권 설정 : 민법에 의하면 전세권은 전세금을 지불하고 부동산을 사용 수익하고 그 부동산

전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.

전세권은 등기부등본에 전세금액, 전세기간, 전세권자가 등록됩니다.

임대인의 동의가 있어야 전세권등기가 가능해서 확정일자보다는 복잡하고 비용도 발생합니다.

임대인이 전세보증금을 반환하지 않은 경우 전세권에 의한 경매청구를 할수 있다고 규정하고 있습니다.

만약 경매가 진행된다면 전세권자와 전입신고 확정일자 받은 임차인과 권리와 보증금반환액이
달라 질 수 도 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

임대차 계약을 통해 임차인이 부여받는 권리를 임차권이라고 합니다. 임차권은 채권이라서 물권과 같은 대항력과 우선변제권이 없어 경매 또는 집주인 변경시 보증금 보호가 어렵습니다. 그래서 법으로써 이러한 권리를 부여하는 데 그 부여 전제조건이 전입신고(대항력 획득), 확정일자(우선변제권 획득)을 하게 됩니다. 이와 반대로 전세권 등기의 경우는 그 자체로 물권으로써 대항력과 우선변제권을 포함하고 있기 때문에 전세권을 설정할 경우 위 두가지 없이도 동일한 효력을 지니게 됩니다. 참고로 우선변제권은 경매시 후순위 권리보다 순위배당이 가능한 권리입니다.

Answer 5

확정일자와 함께 전입신고까지 이루어져야 대항력이 발생합니다.

또한, 확정일자+전입신고만 한 경우에는 보증금을 돌려받지 못했을 때 소송을 해야 경매로 넘길 수 있지만

전세권 설정을 통해 전세권 등기가 이루어졌다면 이 전세권에 근거하여 신속하게 경매로 넘겨 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.

전세권 설정이 확정일자+전입신고에 비해 세입자에게 유리한 제도라고 볼 수 있습니다.

다만, 등기를 해야 하므로 비용이 발생하며, 집주인이 동의를 하지 않으면 전세권 설정이 어렵습니다.

Answer 6

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권은 집이 경매로 넘어가게 될 경우 세입자를 보호해주는 역할을 합니다. 경매대금에서 우선적으로 세입자의 보증금을 변제 받을 수 있는 권리가 우선변제권입니다. 하지만 확정일자를 받았다고 해서 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금 전부를 다 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 본인의 순위와 경매가격 등에 따라 달라질 수 있습니다.

전세권 설정을 마치게 되면 등기사항전부증명서에 자신이 전세 세입자라는 사실과 함께 전세권설정금액이 표기됩니다. 전세권 설정자는 부동산 전부에 대한 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다.

확정일자 제도에 의해 보증금을 보호받기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 주민센터에서 확정일자를 받아야 합니다. 이후 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제 거주해야 합니다.

전세권은 등기만 설정해두면 그 설정 순위에 따라 순위가 보호됩니다. 전세권 설정은 등기가 이뤄져야 하기 때문에 신청 방법이 확정일자를 받는 것에 비해 상대적으로 번거롭습니다.

전세권을 설정하기 위해서는 집의 소유권자인 집주인의 동의를 받아야만 신청이 가능하며, 확정일자의 경우 집주인의 동의를 받지 않아도 가능합니다.

효력이 발생하는 시간도 다릅니다. 확정일자의 경우 신청일 다음날부터 효력이 발생하지만 전세권을 설정하게 되면 신청 당일부터 효력이 발생합니다.

Answer 7

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

전세권설정은 비용이 들고 등기부등본에 근저당처럼 설정하는것입니다.

주인의 동의와 협조가 필요합니다.

그런 번거로움을 전입+확정일자로 대신하는것입니다.

효력은 크게 다르지 않습니다.

금액에 대한 차이도 없습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 8

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

금액한도는 차이가 없습니다. 전세권은 물건적 대항력이고 확정일자는 채권적 대항력입니다.

전세권설정을 한뒤 전세만기시 보증금을 돌려받지 못하였을때 그물건을 경매할수있는 권한이 있습니다.

Answer 9

안녕하세요. 양승일 공인중개사입니다.

전입신고를 하면 최우선변제를 받을 수 있고, 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨납니다. 쉽게 말하면 집에 경매같은 문제가 생겼을 때 나보다 뒤에 들어오는 설정보다는 우선적으로 변제를 받을 수 있다는 것입니다.

Answer 10

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세권 설정은 주인한테 허락을 받아 내가돈을 내고 설정하는것이고 만약 주소지를 다른데로 옮길경우 전세권 설정이 꼭필요하고또한 경매를 신청할수 있는 권리도 생깁니다.

확정일자는 전입신고 하면서 확정일자받으면 다른저당권이 없다면 1순위로 대항력이 생기는 겁니다

임차인을 위한 법이기때문에 특별한 다른 사항이없다면 전입신고와 확정일자 만으로 내재산을 지킬수 있는 확실한 방법입니다

Answer 11

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전세권설정은 「민법」의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정됩니다.

확정일자는 1989년 12월 30일부터 시행된 「주택임대차보호법」의 개정규정에 의하여 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정합니다.

확정일자에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 주민센터, 인터넷에서 확정일자를 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제거주(입주)할 것을 그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정은 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있음에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리합니다.

확정일자는 등기소나 공증인사무실 또는 주민센터, 인터넷에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여, 전세권설정은 임대인의 협력 없이는 등기 자체가 불가능하며, 그 절차의 복잡성으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자를 받는 데 비하여 많은 비용이 소요됩니다. 또한, 전세기간 만료 시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다.

세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다. 다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없습니다. (토지부분에 대하여는 우선변제권이 인정 안 됨.아파트는 전체에 대하여 우성변제권 인정 함.)

확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

Answer 12

안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.

전세권설정과 확정일자의 가장 큰 차이점은 등기부등본에 등기가 되냐는 점입니다.

전세권설정인 경우는 등기부등본 을구에 전세권설정금액과 기간이 명시되어서 등기됩니다.

확정일자는 계약서상에 확정일자인이 찍혀서 계약서 자체로 확정일자가 보장되는 경우죠.

아무런 문제가 생기지 않는다면 확정일자나 전세권설정이나 다른점이 없지만

혹여 집에 문제가 생겨서 경매 등이 일어날 경우에 더욱 손쉽게 순위보전이 된다고 보시면 됩니다.

전세금액이 엄청 높거나 전세로 사는 집이 불안할 경우에 전세권설정을 하는데 비용도 들고 임대인의 협조가 필요합니다.

전세권설정이 되어있으면 나중에 보증금 반환이 안될때 임의경매신청을 하거나 따로 임차권 등기를 안하더라도 보증금액이 보전되는 효과가 있습니다~