근저당설정된 부동산(전)을 공동명의로 할 수 있나요?

Question

전을 소유하고 있는 A에게 돈을 빌려 주었지만 당장 받을 수가 없어서 A 소유의 밭에 근저당을 설정했지만 이미 은행이 1순위 근저당권자입니다 (저는 2순위)

밭의 감정가는 한번만 유찰되면 거의 은행의 채권최고가액과 비슷해집니다

이럴경우 A에게 1/2~1/3 정도 지분을 공동명의로 전환할 수 있는지, 그리고 그렇게 공동명의로 바꾸면 추후에 경매진행시 저에게 유리한 점이 있는지 궁금합니다

손해를 최소화하는 방법이 궁금해서 질문드립니다

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

부동산의 공유지분에 근저당이 설정된 경우, 공유물을 분할하면 해당 근저당권이 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하기도 하고 소멸하기도 합니다. 이를 이해하기 위해 공유물분할과 근저당권에 대한 기본 개념을 살펴보겠습니다.

공유물분할의 기본 개념:

부동산의 등기부에 소유권이 지분으로 등기된 여러 사람은 공유관계에 있습니다.

어느 한 명이라도 공유관계에서 벗어나고 싶으면 '공유물분할청구권’을 행사하여 언제든지 공유물을 분할할 수 있습니다.

공유물분할은 협의에 의한 분할과 재판에 의한 분할로 나뉩니다.

근저당권의 존속 및 소멸:

근저당설정된 공유지분이 현물분할되는 경우, 근저당권은 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하고, 분할된 각 부동산은 저당권의 공동담보가 됩니다.

따라서 근저당권이 설정되어 있는 부동산을 현물분할할 경우, 근저당권이 지분비율대로 분할 후 각 토지에 전사되어 토지가 공동담보로 되는 문제가 발생할 수 있습니다.

손해 최소화 방법:

근저당권이 설정된 부동산을 현물분할하는 경우, 근저당권이 지분비율대로 분할 후 각 토지에 전사되어 근저당권이 공동담보로 설정되는 불이익을 고려해야 합니다.

이러한 손해를 최소화하기 위해서는 현물분할이 아닌 대금분할을 고려해보시는 것이 좋습니다.

따라서 A에게 1/2~1/3 정도 지분을 공동명의로 전환하는 것은 가능하며, 추후 경매 진행 시 저에게 유리한 점이 있을 수 있습니다.