경제
금리 변동기 부동산 시장에서 실수요자의 선택 기준은 무엇일까요?
최근 기준금리와 부동산 정책 변화로 매매·전세 시장의 불확실성이 커지고 있습니다.
실수요자 입장에서 주택을 매수할지 전세를 유지할지 판단할 때 가장 중요하게 고려해야 할 지표나 기준은 무엇인지 궁금합니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. DSR(총부채원리금상환비율)과 상환 가능 수준
금리가 오르면 대출 한도는 줄고, 이자 부담은 커집니다.
- 판단 포인트 : 월 소득 중 원리금 상환액 비중이 30~40%를 넘지는 않는지 반드시 따져보세요.
- 금리가 내려갈 가능성이 크다면 '변동금리', 반대로 오름세라면 '고정금리'나 '혼합형(특례보금자리론 등 정책금융)'을 선택해 위험을 분산하는 게 좋습니다.
2. 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)
전세가율은 매수 타이밍을 가늠하는 데 중요한 기준입니다.
- 매수에 적합 : 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적으면, 전세 수요가 곧 매수로 전환될 수 있습니다. 이 시기에는 전세가가 집값 하락을 막아주는 지지선 역할도 해줍니다.
- 전세 거주에 적합 : 전세가율이 낮다면 가격 거품이 낀 경우가 많으니, 전세를 유지하며 금리와 정부 정책 변화를 좀 더 살펴보는 게 안전합니다.
3. 정부의 규제 완화와 공급 대책
금리 못지않게 정책 변화도 꼭 챙겨야 합니다.
- 취득세·양도세 감면, 대출 규제(LTV, DSR) 완화, 분양가 상한제 해제 등 정부가 시장을 부양하는 신호가 나올 때는 실수요자 입장에서 진입 시점이 될 수 있습니다.
- 특히 신축 아파트 입주 물량이 많은 곳은 전세가가 크게 떨어질 수 있으니, 해당 지역의 앞으로 2~3년 입주 계획도 꼭 확인하세요.
■ 정리하자면
지금 내 집 마련이 부담스럽다면 가장 먼저 '현금 흐름'부터 점검하세요.
- 자기 자본 비중이 높고, 정부 지원(생애 최초 등) 조건에 해당한다면 급매 중심으로 매수를 고민해 볼 만합니다.
- 반대로 대출 부담이 크다면 무리하게 집을 사는 대신 전세로 버티며 자산부터 쌓는 게 현명합니다.
채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산을 매수를 할려는 목적은 실거주 + 시세차익입니다.
부동산 가격이 올라가는 요인으로는 정부의 부동산 규제, 금리인하, 공급 부족, 시장에 유동성이 풍부한 경우 부동산 가격이 움직이게 됩니다. 특히 입지가 좋고 수요가 많은 지역 위주로 올라가는 경향의 양극화 시장으로 가고 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 정부 부동산 정책 발표, 그리고 금리, 수요, 공급등을 여러 요소를 복합적으로 살펴보고 매수를 해야 될 것을 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
집값 하락보다 무서운 것이 역전세와 금리 급등입니다. 대출 원리금이 월 소득의 1/3을 넘지 않는지 확인하여 하락장에서도 버틸 수 있는 체력이 있는지 먼저 계산해야 합니다. 전세가율이 60~70% 아래로 낮다면 매매가에 거품이 있거나 하락 압력이 크다는 경고이니 전세가가 매매가를 든든히 받쳐주는 단지인지 확인 후 매수 여부를 결정하셔야 합니다. 금리는 변해도 입주 물량은 변하지 않으니 향후 2~3년간 주변에 새로운 아파트 공급이 없다면 금리가 불안해도 실저우용 매수는 자산 가치를 지키는 선택이 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
실수요자에게 1순위는 시장 예측이 아니라 가계 현금흐름입니다
DSR 기준을 넘지 않아도,금리가 1~2%p 더 올라가도 원리금 상환이 가능한가?
월 소득 대비(주담대 원리금 + 관리비 + 세금)이
월 소득의 30~35% 이내인지 점검을 하셔야 합니다
만약 금리 상승시 생활비를 줄여야 한다면 매수 타이밍은 아닙니다
실수요자의 선택 기준은 집값 전망이 아니라
금리 변동에도 유지할수 있는것이 중요합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
실수요자 입장에서 전세를 고려할 지 매매를 고려할 지 가장 중요하게 봐야하는 건 본인의 가정 환경과 부동산 입지라고 생각합니다.
입지가 좋으면 부동산 가격이 상승할 확률이 높아 전세보다는 매매가 좋고 가족 구성원 중에 아이가 있다면 거주의 안녕이 중요하기 때문에 전세보다는 매매를 선호하게 됩니다.
본인 가정의 사정과 부동산 입지를 먼저 고민해보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
월 소득 대비 대출 원리금 비중이 30~40% 이내인지 확인하시고 금리 인상 시에도 버틸 수 있는 고정 금리 상품 활용이 유리합니다. 또한 전세가율도 매매가 대비 전세가 비율이 70% 이상으로 높다면 가격 하락 방어력이 강하고 반등 가능성도 높습니다. 향후 2~3년 내 주변 입주 물량이 적은지 확인하고 시장 위축기에 나오는 급매물을 공략해 취득 원가를 낮추는 것이 핵심입니다. 결론적으로 대출 이자가 감당 가능하고 입주 물량이 적은 지역의 급매물이라면 전세 유지보다 내 집 마련이 장기적으로 유리할 수 있습니다.