전세계약 계약 유지 및 해제 가능 여부 궁금합니다

Question

안녕하세요. 전세계약 관련하여 계약 유지 및 해제 가능 여부, 위약금 책임 등에 대해 문의드리고 싶어 연락드립니다.

현재 상황은 아래와 같습니다.

• 전세보증금 4억 5천만원 아파트 전세계약 진행

• 최초 계약은 남자친구 단독명의로 계약서 작성 완료

• 계약금 일부 및 계약금 지급 완료 상태

• 다만 계약 진행 과정에서 공동명의 가능 여부에 대해 문의하였고, 최초에는 공인중개사 및 집주인이 법적으로 공동명의가 어렵다고 안내하였고 원하면 지금 공동명의 계약서 쓰게 해주겠다, 책임은 지지 않겠다고 함 (집주인도 별 다른 이야기 하지 않았음) 대화 후 단독명의로 계약 진행 (추후 공동명의 가능하면 재계약서 다시 쓰자고 이야기 함 집주인 반대하지 않았음)

• 하루가 지난 후 임차인 및 공인중개사가 다시 확인 후 공동명의 가능하다고 하였고, 임대인 측과 재계약서(공동명의) 작성 방향으로 이야기 진행

• 실제로 공동명의 재작성 일정도 여러 차례 조율 및 확정되었던 문자 내역 보유 중

공동명의 요청 이유는 아래와 같습니다.

• 신혼부부로서 실제 자금이 반반씩 투입되는 상황

• 향후 자금출처 관련 증빙 목적

• 전세대출 실행 관련 문제 (한 사람 앞으로 2억 이상 실행 예정이라 대출 분산 필요)

현재 자금 계획은:

• 가계약금은 양측 각 250만원씩 부담 (계좌이체 내역 및 비고 기록 있음)

• 계약금 4천만원은 남자친구 아버지가 대신 송금 후 추후 상환 예정

• 잔금은 남자친구 자금, 양측 마이너스통장, 전세대출 등을 활용하여 실질적으로 공동 부담 예정

그런데 공동명의 재작성 일정까지 조율된 이후, 임대인 아들이 갑자기 공동명의는 절대 불가하다고 입장을 바꾸며, 계약 당시 저희 부모님이 동석했었는데 저희 부모님의 고압적인 태도를 운운하며(고성이 오가지도 않았고 마지막에 서로 잘 부탁드린다며 마무리했습니다 오히려 공동명의 대화 중 집주인이 저희 아빠가 이해를 못한다며 답답한 태도를 보여서 여기서 더 속이 상한건 저희쪽이었습니다) 더 이상 대화하고 싶지 않다고 이야기하고 현재 임대인은 “기존 단독명의 계약대로 진행하겠다”는 입장입니다.

저희 입장에서는 공동명의 가능하다는 전제로 계속 진행 및 자금 계획을 준비해왔는데, 현재 와서 번복된 상황이라 신뢰관계가 많이 흔들린 상태입니다.

이 경우 문의드리고 싶은 부분은:

• 현재 상황에서 기존 단독명의 계약은 법적으로 어느 정도 효력이 있는 상태인지

• 공동명의 재작성 관련 구두 약속, 문자 및 일정 조율 내역이 법적으로 의미가 있는지

• 현재 상황에서 임차인 측이 계약 유지가 어렵다고 판단할 경우, 계약금 반환 또는 위약금 없는 협의 해제가 가능한 사안으로 볼 여지가 있는지

• 만약 임차인 측에서 계약 진행이 어렵다고 할 경우, 일반적으로 계약금 몰취 등 위험 가능성이 어느 정도 있는지

입니다.

Answer 1

안녕하세요. 배성권 변호사입니다.

말씀하신 사안은 단순 명의 변경 문제가 아니라, 전세계약 체결 이후 공동명의 합의가 어느 정도 형성되었는지와 그 신뢰를 바탕으로 자금 계획이 진행되었는지가 핵심 쟁점이 되는 부동산 계약 분쟁입니다. 실무상 유사한 전세·매매 계약 분쟁을 많이 다루는 영역이라 핵심만 정리드리겠습니다.

현재 단독명의 계약은 법적으로 효력이 있나요
→ 현재 작성된 단독명의 계약서는 원칙적으로 유효한 상태로 볼 가능성이 높습니다. 이미 계약금 일부 및 본계약금까지 지급된 상태라면 기본적인 임대차계약은 성립된 것으로 평가될 여지가 큽니다.

공동명의 재작성 관련 문자 및 일정 조율 내역은 의미가 있나요
→ 단순 문의 수준이 아니라 실제 재작성 일정까지 조율되고, 임대인 측도 일정 부분 동의하는 취지로 진행된 정황이 있다면 이후 협의 과정과 신뢰관계 판단에 중요한 자료가 될 수 있습니다. 특히 공동명의를 전제로 자금 계획과 대출 구조를 준비한 부분은 의미 있게 검토될 가능성이 있습니다.

현재 상황에서 계약 해제 및 계약금 반환 가능성이 있나요
→ 공동명의가 계약의 핵심 전제였다는 점이 명확히 입증된다면 협의 해제 또는 계약금 반환을 주장해볼 여지는 있습니다. 다만 현재 계약서 자체는 단독명의 기준으로 체결되어 있기 때문에, 법적으로는 임대인 측이 “기존 계약대로 이행 가능하다”는 주장을 할 가능성이 높습니다.

계약 진행을 포기할 경우 계약금 몰취 위험이 있나요
→ 임차인 측 사정으로 계약 진행이 어렵다고 판단될 경우에는 원칙적으로 계약금 반환이 제한될 가능성은 있습니다. 다만 공동명의 합의 과정과 이후 번복 경위, 신뢰관계 훼손 정도에 따라 분쟁 여지는 충분히 존재합니다.

정리하면 현재 사안은 단순 변심 문제가 아니라 “공동명의에 대한 신뢰 형성 여부”가 핵심인 사건입니다. 부동산 계약 분쟁은 문자·대화 흐름·자금 준비 과정 같은 세부 정황이 결과를 크게 좌우하는 경우가 많아, 자료를 기준으로 전체 구조를 정리해보는 것이 중요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

현재 체결된 단독명의 계약서는 법적으로 유효하며, 공동명의로의 변경은 임대인의 동의가 필수적인 계약 내용의 변경에 해당합니다. 임대인이 공동명의를 약속했다가 번복한 상황이나, 이를 이유로 임차인이 일방적으로 계약을 해제하는 것은 법리상 쉽지 않은 것으로 보입니다.

공동명의 관련 문자 및 일정 조율 내역은 임대인의 변경 의사를 입증하는 자료가 될 수 있으나, 임대인이 확정적으로 변경 계약을 체결하겠다는 의무를 부담했는지에 따라 법적 효력이 달라질 수 있습니다. 현재 상황에서 임차인이 일방적으로 해제를 통보할 경우 계약금 몰취 가능성이 높을 것으로 판단됩니다.

신뢰 관계가 훼손되었음을 이유로 위약금 없는 해제를 주장하기보다는, 공동명의 변경이 불가할 시 발생할 수 있는 대출 실행의 어려움 등을 근거로 임대인과 원만한 합의를 시도하는 것이 현실적인 방안일 수 있습니다. 감정적인 대응보다는 실질적인 계약 이행 가능 여부를 중심으로 협의를 진행하시기 바랍니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

기존에 계약서를 작성하기는 했으나 당사자간 합의로 해지를 한 후 공동명의로 계약서를 다시 작성하는 것으로 의사합치가 있었던 상황이라면 의사합치 내용에 따라 계약의 효력이 발생한다고 보아야 합니다. 다만 의사합치에 따른 공동명의 계약서가 작성되는 단계까지 진행되지 않았다는 점에서 해석의 여지가 있기는 하나, 기본적으로는 당사자간 최종적인 공동명의 계약의사의 효력을 인정할 수 있다고 판단됩니다.

이런 상황에서 임대인측이 일방적으로 기존 합의를 파기하고 있기에 계약금 반환(위약금 없이)도 가능할 것으로 예상됩니다.

당사자간 구두 의사합치의 정도가 어느정도인지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.