재건축 환급금 관련 질문 드립니다...

Question

현재 관리처분인가를 앞두고 있으며, 금액 이해를 돕기 위해 아래와 같이 가상의 예시 수치를 제시합니다.

종전자산평가액: 13억

추정 비례율: 96%

권리가액: 12.48억

조합원 분양가: 9억

추정 환급금: 3.48억

[질문]

1. 종전자산평가액(13억)과 권리가액(12.48억) 사이에 약 5,200만 원의 차이가 발생하는데,이 5,200만 원은 환급금에 포함되지 않으며 조합원이 별도로 돌려받을 수 없는 금액으로 이해해야 하는 것인지 궁금합니다.

2. 덧붙여 제가 이해한 바로는 비례율은 관리처분 이후에도 공사비 증감이나 일반분양 성적 등에 따라 계속 변동될 수 있으며, 사업이 최종 청산 단계에 이르러야 비로소 정확한 손익이 확정되는 것으로 알고 있습니다. 그렇다면 위 1항의 5,200만 원은 현 시점에서는 환급금의 성격이기 보다는 사업 진행을 위해 조합원이 부담하는 사업비의 일부로 보고, 최종적으로는 비례율의 상승 또는 하락에 따라 손익 결과가 달라지는 구조로 이해하면 되는 것인지요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 5,200만 원은 조합원이 따로 또 현금으로 돌려받는 항목이 아니라 비례율 계산 과정에서 이미 사업비, 손실 등을 반영한 결과로 빠져 있는 부분이라고 이해하시면 되겠습니다.

즉 종전자산평가액 13억이 다 돌려받는 몫이 아니고 사업 전체 수입에서 총 사업비를 뺀 뒤 그 순이익을 종저자산평가 총액으로 나눈 값이 비례율이고 그 비례율을 곱해 나온 12.48억이 이 사업 구조 안에서 조합원님이 지분이 자치하는 몫입니다.

2. 네 맞습니다.

지금 보이는 5,200만 원을 현재 기준 사업비 부담분 정도로 이해하고 최종 손익은 비례율이 확정되는 청산 단계에서의 차이로 다시 정산된다라고 이해하시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

1. 종전자산평가액과 권리가액의 차이(5,200만 원)

이 5,200만 원은 별도로 돌려받는 돈이 아닙니다. 재건축 사업의 '수익률'이 이미 반영된 결과라고 이해하시면 됩니다.

- 종전자산평가액(13억): 기존 부동산의 순수 감정가입니다.

- 권리가액(12.48억): 감정가에 비례율(96%)을 곱한 금액이에요.

즉, 비례율이 100%가 안 된다는 건 사업 비용이 수익보다 커서 내가 가진 자산 가치가 평가액보다 적어졌다는 뜻입니다. 결국 빠진 5,200만 원은 이 사업에 들어간 '기회비용'이나 '사업 손실'이라고 볼 수 있습니다.

2. 비례율 변동과 최종 정산 구조

비례율은 고정된 값이 아니고, 사업이 끝날 때까지 계속 변하게 됩니다. 마치 유기체처럼 여러 요인에 영향을 받지요.

비례율에 영향을 주는 핵심 변수는 다음과 같습니다.

- 공사비 증액: 최근 원자재 가격 상승 등으로 공사비가 올라가면 비례율은 떨어집니다.

- 일반분양가: 일반분양을 높게, 잘 판매하면 비례율이 올라갑니다.

- 사업 지연: 금융비용(이자 등)이 늘어나면 다시 비례율이 낮아집니다.

최종 손익 결정

현재 계산된 환급금 3.48억은 결정된 것이라기보다, 비례율에 따라 계속 바뀔 수 있는 예상치에 가깝습니다.

- 비례율이 오르면 권리가액이 늘고, 환급금도 함께 늘어요.

- 반대로 비례율이 떨어지면 권리가액과 환급금이 줄고, 심한 경우엔 추가로 부담금을 내야 할 수도 있습니다.

요약 및 제언

질문하신 5,200만 원은 이미 사업비에 포함돼 녹아 있는 금액입니다. 이후 비례율이 100% 이상이 된다면 이 손실을 만회하는 효과, 즉 권리가액 상승이 생깁니다. 반대 상황에서는 손실폭이 더 커질 수도 있겠죠.

그래서 관리처분 인가 이후에도 '일반분양의 성공 여부'와 '공사비 협상 결과'를 계속 잘 살펴보는 게 무엇보다 중요합니다.