법률
법인 소유 오피스텔 전세금 반환 및 보증보험 관련 문의
안녕하세요. 전세금 반환 문제로 매우 곤란한 상황에 처해 있어 법률적 도움을 구하고자 합니다.
*현재 상황*
거주지: 법인 소유 오피스텔 (전세 거주 중)
계약 기간: 2024년 4월 9일 ~ 2026년 4월 8일 (만료 예정)
특이 사항: 현재 건물주(법인)가 건물 전체를 소유 중이며, 타 기업과 매매 계약을 진행하고 있으나 계속 밀리고 있는 상태입니다.
건물 내 다른 세입자 중 일부는 소송을 진행했고, 승소하고도 돈을 못 받고 있는 세대가 있습니다.
저는 현재 HF(한국주택금융공사) 전세보증보험에 가입되어 있습니다.
26년1월경에 문자로 갱신거절을 보내고 26년1월7일에 내용증명을 보냈고 수령한것까지 확인했습니다.
*임대인의 주장*
건물 매매 계약이 3월쯤 완료될 예정이니, 만기일에 새로운 매수 기업으로부터 전세금을 받으라고 합니다.
만기일에 "짐을 다 싸서 나간 집 사진을 찍어 보내면 30분 내로 입금해주겠다"고 약속한 상태입니다.
*주요 고민 및 질문*
저는 계약 상대방이 아닌 제3자(매수 기업)에게 돈을 받아야 하는 점과, 집을 완전히 비워준 후에야 돈을 주겠다는 임대인의 제안이 매우 불안합니다. 특히 사진을 보내고 점유를 해제했다가 돈을 못 받을 경우, 추후 보증보험 청구 시 점유권 상실로 인해 이행 거절을 당할까 봐 걱정됩니다.
질문 1: 만기일에 짐을 다 싸서 집안에 쌓아두고, "입금을 확인해주면 바로 짐을 들고 나가겠다(퇴거하겠다)"고 주장해도 법적으로 문제가 없는지 궁금합니다. (동시이행 주장 가능 여부)
질문 2: 만약 임대인이나 매수 기업 측에서 "무조건 먼저 나가야 돈을 준다"고 할 경우, 끝까지 버티다가 만기 다음 날 바로 임차권등기를 신청하고 보험을 청구하는 것이 나을까요?
질문 3: 2번처럼 진행할 경우, 임대인이 "돈을 주려고 했는데 세입자가 퇴거를 안 해서 못 준 것이다라며 저에게 책임을 돌릴 가능성도 있을까요?
질문 4: 짐을 다빼더라도 비밀번호를 안알려주면 점유권이 유지되나요?
1개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임대차 만기 시 전세금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계에 있으므로, 전세금이 실제로 입금되기 전까지 임차인이 점유를 유지하며 퇴거를 거부하는 것은 원칙적으로 정당합니다. 제삼자인 매수 기업에게서 받으라는 임대인의 요구에 응할 법적 의무도 없습니다. 보증보험 청구를 고려한다면, 전세금 미수령 상태에서 점유를 먼저 상실하는 선택은 피하는 것이 안전합니다.질문 1에 대한 법리 검토
만기일에 짐을 모두 정리해 두되 “입금 확인 즉시 퇴거하겠다”고 주장하며 실제 점유를 유지하는 것은 동시이행 항변으로 인정될 가능성이 높습니다. 열쇠나 비밀번호를 넘기지 않고 실질적으로 거주 상태를 유지한다면, 법적으로 목적물 인도가 완료되었다고 보기는 어렵습니다. 따라서 해당 방식은 문제 되지 않습니다.질문 2·3에 대한 대응 전략
임대인이나 매수 측이 선퇴거를 강요할 경우, 이를 거부하고 만기 다음 날 임차권등기명령을 신청한 뒤 보증보험을 청구하는 방식은 실무상 많이 선택됩니다. 이 경우 임대인이 “세입자가 나가지 않아 지급을 못 했다”고 주장할 수 있으나, 실제로 전세금이 준비되어 있었는지, 지급 의사와 능력이 있었는지가 입증되지 않으면 책임 전가 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 갱신거절 통지와 반환 요구를 이미 적법하게 해 두신 점은 유리합니다.질문 4에 대한 점유 판단 기준
짐을 빼더라도 출입 비밀번호나 열쇠를 넘기지 않고 임차인의 관리·지배가 유지된다면 점유는 계속된다고 볼 여지가 큽니다. 다만 사진 전송, 출입 차단 해제, 관리권 이전 정황이 함께 있으면 점유 상실로 해석될 위험이 있으므로 주의가 필요합니다. 전세금 수령 전에는 명확한 인도 행위를 하지 않는 것이 중요합니다.