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법인 전세 HF보증보험 가입 불가(시세 미달)로 대출 거절 시, 계약금 반환 특약 효력 질문입니다
안녕하세요. 법인 소유 오피스텔 전세 계약을 맺은 임차인입니다.
전세자금대출 및 보증보험 가입 진행 중 분쟁이 발생하여 변호사/전문가님들의 고견을 구합니다.
1. 사실 관계
* 계약일: 2025년 12월 19일
* 물건: 법인 소유 오피스텔 (보증금 1억 2천만 원)
* 특약 사항 (제4조):
> "임대인은 임차인의 전세자금대출 및 보증보험 가입에 적극 협조한다. 단, 물건상의 하자로 대출 및 보증보험가입 불가 시 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 전세 보증금 전액을 반환하기로 한다.
> (임차인의 사정으로 미가입 시 본 계약은 유지하며 임차인이 해결한다.)"
>
* 대출 거절 사유: 은행 및 보증기관 심사 결과, 제 신용도나 소득(임차인 사정)에는 문제가 없으나, **'해당 물건의 시세 대비 전세가율이 HF보증보험 가입 요건을 충족하지 못함(시세 부족)'**을 이유로 대출 및 보증 가입이 거절되었습니다.
2. 분쟁 내용
* 임차인(본인) 입장: 특약 제4조에 따라, 내 신용 문제가 아닌 '물건의 가세 평가(시세) 부족'으로 인한 거절이므로 **'물건상의 하자'**에 해당하여 계약 무효 및 반환을 요구함.
* 임대인 입장:
* '시세'는 물리적인 파손이 아니므로 '물건의 하자'가 아니다.
* 대출이 안 되는 건 **'임차인의 사정'**에 해당한다.
* 계약일(12/19)에 임차인이 미리 시세를 확인하고 인지했어야 하므로 책임이 없다.
라며 계약금 반환을 거부하고, 월세 계약으로 전환(반강제)을 요구하고 있습니다.
3. 질문 사항
* 전세 계약 특약에서 말하는 **'물건상의 하자'**의 범위에, 누수 같은 물리적 하자뿐만 아니라 **'시세 부족으로 인한 보증보험/대출 상품 가입 불가(객관적 가치 미달)'**도 포함된다고 볼 수 있는지요?
* 계약서 단서 조항에 "임차인의 사정일 때만 계약 유지"라고 되어 있습니다. **'시세 부족으로 인한 대출 거절'**이 법적으로 **'임차인의 사정(귀책사유)'**으로 해석될 여지가 있나요?
* 임대인이 반환을 계속 거부할 경우, 해당 특약을 근거로 지급명령 및 반환 소송 시 승소 가능성이 높은지 궁금합니다.
전문가님들의 명쾌한 답변 부탁드립니다.
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