2년 전세계약이 지나고 자동연장된 2년을 꼭채워야하나요?

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대차보호법을 보면 아래와 같이 규정하고 있습니다.

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. 

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 따라서 갱신된 임대차의 경우 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있으나, 임대인이 그 통지를 박은 날로부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

질문자분이 임대인과 2015년 4월 임대차계약을 체결하였다면, 2017년 4월과 2019년 4월, 2021년 4월까지 3회에 걸쳐 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 보입니다.  묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이 경우 임대인이 계약해지를 통지받을 날부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 생깁니다. 따라서, 질문자분이 2019년 10월경 임대인에게 임대차계약을 해지한다고 통지하였고, 그 통지가 그 무렵 임대인에게 도달되었다면 3개월 후인 2020년 1월경 임대차계약 해지의 효력이 발생됩니다. 따라서 질문자분은 2020년 4월경까지 기다릴 필요가 없으며, 임대인은 임대차보증금을 2020년 1월경 반환하여야 합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 홍민변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우선 ‘전세계약’이라고 표현하셨으므로 ‘전세권등기가 경료된 물권적 전세계약’(쉽게 말씀드리면 전세등기가 된 경우)과 ‘전세권등기는 하지 않은 채권적 전세계약’(실질적으로 임대차계약)으로 나누어 답변 드리겠습니다.

1. 전세권등기는 하지 않은 채권적 전세계약

이 경우 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)이 적용되고, 임대차계약은 주임법 제6조에 의하여 묵시적 갱신된 것으로 보입니다. 묵시적 갱신의 경우 임대차기간은 2년으로, 경우에 따라(첫 임대차계약 기간에 따라) 선생님의 임대차기간은 2019. 4. 또는 2020. 4.까지로 보입니다.

그러나 임대차계약이 묵시적 갱신된 경우, 주임법 제6조의2에 따리 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

즉 선생님께서 2019. 10. 19. 이사를 나가겠다고 통지를 하고 같은 날 임대인이 그 통지를 수령했다고 전제할 경우, 임대차계약은 2020. 1. 19. 24시 해지로 종료됩니다.

임대차가 종료되면 임차인은 목적물을 인도하여야 하고, 임대인은 보증금을 반환하여야 하며, 위 두 의무는 동시이행 하여야 합니다.

2. 전세권등기가 경료된 물권적 전세계약

이 경우 민법이 적용되고, 민법 제312조에 의하여 묵시적 갱신된 것으로 보입니다. 주임법이 적용되는 채권적 전세계약과 달리 민법이 적용되는 물권적 전세계약은 묵시적 갱신의 경우 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다.

하지만, 전세계약이 묵시적 갱신된 경우, 민법 제313조에 따라 전세권자는 언제든지 전세권 소멸을 통고할 수 있음은 동일하고, 다만 상대방이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권이 소멸되므로 이것이 채권적 전세와 차이점입니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

 주택임대차보호법이 적용된다면 아래의 조항을 참고하시기 바랍니다.

 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. 
  ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 임대인에게 계약해지를 통지하여 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하므로, 그 3개월이 지난 시점을 계산하여 그 때에는 최소한 보증금반환을 요청하실 수 있다고 생각합니다.

아무쪼록 저의 답변이 문제 해결에 작게나마 도움이 될 수 있기를 기원 드립니다.

항상 건강하고, 행복하세요.

법무법인 에스에이치

한경태 변호사 드림

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 차카게살자입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

전세계약을 체결하였다고 하는데, 전세계약은 보통 2가지로 나뉩니다. 전세계약을 체결하고 전세권 설정등기를 한 경우 물권인 전세권이 설정되었다고 하고, 전세계약을 체결하였지만 전세권 등기는 하지 않은 경우(대신 주민등록과 확정일자 신고를 하게 됩니다)를 이른바 '채권적 전세'라고 하여 그 성격을 임대차계약으로 보고 있습니다.

만일 전세권 설정등기를 하신 경우에는, 묵시적 갱신으로 전세계약이 계속된 경우에는 귀하는 언제든 전세권 소멸통고를 할 수 있지만 그 효과는 6개월 후에 발생합니다(민법 제313조). 12월에 나가겠다고 통보하였으면 전세권은 6개월 후인 5월에 소멸하므로, 사실상 2년을 다 채워야 하는 상황이 됩니다.

반면, 전세권 설정등기를 하지 않은 채권적 전세인 경우에는, 주택임대차보호법이 적용될 수 있는데, 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든 해지를 할 수 있지만, 그 효력은 3개월 후에 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의 2 제2항). 12월에 나가겠다고 통보하였으면 3개월 후인 내년 2월에 해지 효과가 발생하는 것이고, 이 경우 반드시 2년을 채우지 않아도 됩니다.

귀하가 물권적 전세인지, 채권적 전세인지 알 수 없지만, 12월에 해지 통보를 하였으면 적어도 내년 2월은 되어야 해지 효과가 발생한다고 볼 수 있습니다.