부동산매매시에 계약자와 계약금입금자가 다르고 매수인이 갑자기 잔금을 치룰 수 없는 상황

Question

어머니께서 부동산매도를 진행중에 계신데, 1-계약금은 A로 들어왔고, 계약은 A의 아들로 진행, 2-그런데 A의 아들이 신용이 모자라서 A의 딸이름으로 계약을 바꾸어야한다는 상황이라고 하네요.

1) 계약이 깨어질 경우 배액배상받기에 문제는 없는 것일지?

2) 상대가 잔금을 치룰 능력이 되는 것인지 확인하려면 어떤것을 요구할 수 있을까요?

3) 계약서를 A의 딸이름으로 변경할 경우, 계약서작성시 주의해야할 사항 조언부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

매수인의 과실이니 매수인은 계약금을 포기할수 있는것이지 매수인이 계약금을 배액상환 하는것은 아닙니다.

매도인이 계약금을 받은상태에서 매도인 과실로 계약이 해제되는경우 배액상환을 하는것 입니다.

단순 매수인의 명의만 변경되는것 즉 대출문제로 잔금을 치루기 어려워 인것같습니다. 특별한 부분은 아닙니다. 매도인 입장에서는 잔금만 받으시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

민법상 모든 계약은 청약과 승락에 의거 당사자간에 미루어 집니다ㆍ

간략히 질의 내용에 대하여 답변해 드리 겠습니다

1번 : 계약금 지불자가 당사자가 아닌 부모 명의로 입금되었다면 엄격히 말해서 증여에 의한 계약금 지불에 해당됩니다(자녀에 대하여 5천만원 이하는 증여가 가능하며 증여세도 면제됨)

이 때 매도자의 입장에서는 자금출처에 대하여 관여할 필요 없이 계약을 진행하면 됩니다(세무담당자도 아니면서 가족간의증여 간섭불가)

2 번: 잔금 지불 능력 유무는 당사자(매도자)가 알아 볼 필요가 없습니다 잔금 지불관계는 계약에 의거 매수자의 책임 영역입니다 ( 타인의 재산에 유무에 대한 정보는사찰행위상 형사문제의 영역입니다)

매도자의 입장에서는 잔금 지불 일자를 어겼을 때는계약 위반 절차에 따라 진행하면 됩니다(계약금 배상 규정 적용 처리)

3번: 계약당사자(매수인의 변경)를 딸의명의로 수정하자는 문제는 계약 취소에 해당됩니다ㆍ

이 때 매도자 입장에서는 현 계약관계를유지하여 계약금에 대한 반환을 거부하든지? (계약금 배상 규정)

아니면 다시 계약서를 작성하여 최초 계획했던 매도 목적을 달성하기 위하여

새롭게 진행하든지 판단하여야 할 것입니다

그리고 딸의 이름으로 계약서 작성시 계약위반에 관한 내용은 특약사항란에 일반적으로 제시되어 있으므로 참조하시면 되겠습니다

그리고 가급적 부동산 매매시에는 공인중개사의 조력을 얻어 진행하시는 것이 차후사고 예방을 위한 현명한 처사라고 생각됩니다ㆍ

Answer 3

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

매매계약이 매수자가 해제되면 계약금은 위약금성격으로 반환받지 못하고 매도자가 계약을

해제하면 배액을 배상합니다.

상대방의 잔금 지불할 방법은 매도자 입장에서 확인하기는 어렵습니다.

A의 자 명의로 매매계약서를 작성했다면 계약서 회수하고 A( 아들)이 계약금 전액수령했다는 영수증을 받아야 합니다. 입금자 A(부모)의 확인서도 받아놓으시고요. A의 자녀(딸)명의로 계약서 작성하고 영수증은 다시 발행해 주시고요. 입금된 매매계약금이 실제로 자금 이동은 없어도 서류는 정확하게 작성하고 보관해 놓아야 합니다.