부동산매매계약 중에, 매수인 명의변경이 가능한가요?

Question

안녕하세요, 질문 드릴 것이 있습니다.

부동산 매도인인 제가, 매수인 A와 부동산매매계약을 체결하고서... 이제 잔금만 남아있는 상황입니다.

그런데 매수인 A의 이런 저런 사정으로...... 기존 계약자인 매수인 A가 아닌, 매수인 A의 어머니인 B로 명의변경을 하고자하는데... 이게 어떤 식으로 가능한지 알고 싶습니다.

<요약>

1. 매수인인 나와, 매도인 A와 부동산매매계약을 체결하였음.

2. 현재 잔금만 남아있는 상황.

3. 위와 같은 상황에서, 매도인 A를... 그의 어머니인 매도인 B로 어떻개 명의변경할 수 있는가?(물론 매도인인 저와 매수인 A와 B... 이렇게 셋 모두 합의가 된 상황임)

Answer 1

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

세분 모두 동의하셨다면, 가장 일반적이고 안전한 방법은 다음과 같습니다.

• 기존 계약 해지 및 새로운 계약 체결 :

  • 매도인과 매수인 A님 간의 기존 부동산 매매 계약을 합의 해지합니다.

  • 이후 매도인과 새로운 매수인인 B님 간에 새로운 부동산 매매 계약서를 작성합니다. 이때 기존 계약서의 내용을 바탕으로 매수자만 B님으로 변경하여 새로 작성하시면 됩니다.

  • 계약 해지 및 재계약 과정에서 매매대금, 잔금 지급일 등 중요한 조건들을 다시 한 번 명확히 확인하고 명시해야 합니다.

매매 계약서 작성 시 유의 사항 ==>

• 새로운 매매 계약서의 매수인 란에는 B님의 인적사항을 정확히 기재합니다.

• 기존에 매수인 A님이 지급했던 계약금 등이 있다면, 새로운 매수인 B님에게 어떻게 승계되었는지 명확히 하는 문구를 특약사항으로 기재할 수 있습니다. 예를 들어 "기존 매수인 A가 지급한 계약금은 본 매매 계약금으로 갈음하며, 매수인 A는 본 계약에 대한 일체의 권리 의무를 매수인 B에게 양도하고 매수인 B는 이를 승계한다"와 같은 내용을 명시할 수 있습니다.

• 잔금은 매수인 B님이 지급해야 하며, 이후 소유권 이전 등기도 B님의 명의로 진행됩니다.

필요 서류 준비 ==>

• 새로운 매매 약서(매도 인과 B님 명의)

• 매도 인과 B님의 신분증 및 인감도장

• 부동산 등기부 등본

• 토지 대장, 건축물 대장

• 매도 용 인감 증명서(매도 인이 잔금 일에 소유권 이전 서류 준비 시 필요)

• 주민 등록 초본 등 소유권 이전 등기에 필요한 서류들은 명의 변경 후에도 동일하게 준비하시면 됩니다.

주의 사항 및 고려 사항 ==>

• 매도 인의 동의 :

  가장 중요한 것은 매도 인 님의 동의 입니다. 매도 인은 매수 인의 변경 요청에 응하지 않을 수도 있지만, 이번 경우에는 세 분 모두 합의하셨으니 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

• 세금 문제 :

  매수인 A님이 잔금 청산 전에 매수 인의 지위를 B님에게 넘기는 것이 세법 상 "미 등기 전 매"로 해석될 여지는 적으나, 상황에 따라 복잡해질 수 있습니다.A님과 B님 간에 금전이 오가는 경우 증여세 등의 이슈가 발생할 수도 있으므로, 필요하다면 세무 전문가와 상담해보시는 것이 좋습니다. 일반적으로 부동산 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태에서 계약 상 매수 인의 지위를 변경하는 것은 법적으로 매도 인의 동의가 필요합니다.

결론적으로, 세 분이 모두 합의 하셨으니 큰 어려움은 없으실 겁니다. 다만, 중요한 재산 거래인 만큼 신중하게 진행하시고 전문가의 도움을 받는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

부동산 계약중에 매수인을 변경하려는 경우에는 먼저 매도인으로서 이에 동의할 지를 결정하여야 합니다. 만일 동의를 한다면 새로운 계약서를 작성해야 하는데, 기존 계약금을 전 매수인에게 반환한 후 새로운 매수인과 계약을 체결하여 새로운 매수인 명의로 다시 입금을 받는 절차가 필요하고, 부동산거래신고를 한 경우에는 해제신청후에 다시 새로운 매수인과 계약 체결한 내용을 신고하셔야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

기존 계약을 해제하고 새로운 계약서 작성을 하시길 바랍니다.

기존 계약 해제 시 A와 매도인이 기존 매매계약을 합의 해제합니다. 계약금 반환 없이 해제할 수도 있고 A가 임의로 B에게 넘기는 것이라면 계약금은 그대로 유지할 수도 있습니다.

새로운 계약서 작성은 매도인 명의로 새로운 매매계약서를 작성합니다. 금액, 조건, 잔금일 등 기존 계약 내용을 동일하게 복사해서 진행하시면 되겠습니다.

이후 일반 매매와 동일하게 등기 이전 등 처리하면 됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

계약서를 적성한 연후 전금오ㅓㄴ업전 명의를 다른사람우로 변경하고자하눈 것은 원칙적으로는 계약위반입니다

그러나 잔금지급 전이고 소유권 등기 신청을 하지 않았으므로

매도인 매수인 중개사가 상호 협의하여 결정하였다면 기존계약서를 회수하여 관게자 앞에서 파손시키고 다시 게약서를 작성하시기 바랍니다

첨고 바랍니다