아파트를 자녀에게 증여하고 싶은데요. 증여세가 얼마 나올까요?

Question

증여세가 얼마나 나올까요? 아파트 시세는 2억이고 1억대출 받고 있습니다. 자녀에게 물려주고 싶습니다.

2억원대 아파트라서요. 빚도 있어서 증여세가 얼마나올지 궁금하구요. 필요한서류도 궁금합니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

(1) 증여세

(2) 부담부증여에 따른 양도소득세(납세의무자 : 양도인)

1세대 1주택 비과세 요건에 해당할 경우 비과세 대상입니다.

비과세 요건에 해당하지 않을 경우 시가에 처분한다는 가정하에 양도차익*채무비율에 대한 양도소득세를 부담하여야 합니다. 좀 더 구체적인 내용으로 문의하시면 답변 가능합니다.

(3) 취득세 등

부담부증여 상당액은 1.1%(1.3%), 증여 상당액은 3.8%(4.0%)를 부담하여야 합니다. 85제곱 이상일 경우 농특세 0.2%를 가산한 값입니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

대출이 있는 부동산을 증여하는 방법에는 두가지가 있습니다. 첫번째는 대출을 제외한 부동산을 증여하는 방법, 두번째는 대출까지 자녀에게 이전하면서 부동산을 증여하는 방법입니다.

첫번째의 경우 일반적인 증여에 해당합니다. 성년이 직계존속으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원의 증여재산공제가 적용됩니다. 아파트가액 2억, 증여재산공제 5천만원을 적용할 경우 자녀가 납부할 증여세는 1,940만원입니다

두번째는 부담부증여에 해당합니다. 부담부증여의 경우, 증여자는 양도세를 납부하고 수증자는 증여세를 납부합니다.

아파트가액 2억에서 부채 1억을 공제한 1억이 증여가액이 됩니다. 이 경우 자녀가 납부해야할 증여세는 485만원입니다. 채무 1억 이전액에 대해서 증여자가 양도세를 납부하며, 양도세는 취득가, 보유기간, 조정지역여부, 주택수 등에 따라 계산되는 것입니다.

필요서류는 증여계약서, 가족관계증명서, 부동산취득관련 서류, 채무 관련 서류 등입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여세 계산시 채무는 제외하므로 1억원이 증여대상 자산이고, 성년인 자녀에게 증여시 증여재산공제액 5천만원을 차감하므로 5천만원의 10%인 5백만원이 예상증여세액이 됩니다. 다만, 채무 1억원은 양도에 해당되어 양도소득세를 부모님이 부담하여야 합니다.

고승환 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 고승환 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

채무(대출)을 수증자가 승계받게되는 부담부증여에 해당됩니다.

이 경우 대출금 승계분은 양도로 보아 양도소득세를 검토해야 합니다.

무상으로 받은 부분은 2억원 - 1억원(대출금) = 1억원이며, 1억원에서 증여재산공제 5천만원(성년 가정) 차감하면 5천만원이 과세표준이며 이 경우 10%의 세율구간이므로 5백만원의 증여세가 예상됩니다.

요약하면 1억은 증여세로 계산 -> 5백만원 증여세 예상

나머지 1억은 양도소득세로 계산 -> 양도차익 산출하여 계산하여야 하므로 취득가액(분양계약서 등) 자료가 있어야 산출 가능함