부동산 전월세 기존계약서 폐기후 재작성에 대해 질문합니다.

이때 계약도 월세가 5프로가 초과였습니다.

1년 지난 후 재계약 시점에서 서류를 추가로 작성해서 5프로 인상 후 재계약서를 부동산에서 도장없이 도움을 주셔서 서류상으로 각자 도장을 찍고 연장계약을 했습니다.

이때 계약도 초기 계약에 5프로 계산후 초과였고, 관리비 명목으로 1만원은 더 이체하라는 특약을 걸고 진행했습니다.

1만원을 더 안드려도 기존 월세 설정금액이 초과였습니다.

5프로 두 계약 전부 다 계약서상 월세가 초과라 2개 계약건 전부 폐기후 부동산에서 재계약 작성 후 자기네 도장을 찍어주고 다시 전입신고와 확정일자 받으라고 합니다.

기존에 받았던 확정일자 시점에 대출금액이 똑같고, 추가 대출이 없어서 보증금도 그때기준 최우선변제권 그대로라 문제가 없다고 하는데

송파구청에 주택임대사업자라 계약서를 초과하지않은 월세로 재계약서를 쓰고 월세 금액을 이익을 챙긴 금액을 임차인 즉 저에게 변상을 계좌이체 증거를 첨부하면 벌금은 안낸다고 하여서

이 벌금도 저에게 주는게 아니라 다시 중개사를 통해서 전달해주라고 합니다.

질문

1. 기존에 썼던 계약서를 전부 폐기후 다시 작성하고 전입 확정일자 받아도 저에겐 불이익이 없을까요?

2. 부동산에서는 기존 계약서는 전부 받아야하고 폐기해야 한다고 하네요. 맞는걸까요?

3. 사용하지 않은 갱신권 청구는 어떻게 남겨야 할지도 모르겠는데 방법이 있을까요?

4. 특약사항에 관리비 명목하에 얼마든지 받아도 되는 문구를 넣으면 주택임대 사업자의 매물에 큰 허점이라 생각하는데 어떻게 생각하시나요? 부동산에서는 그게 만원이든 10만원이든 50만원이든 받아도 법으로 문제는 없다고 합니다. 맞는걸까요?

5. 저는 5프로 초과를 해서 더드리고 해서 기분이 나쁜게 아니라 이미 저는 알고도 계약을 했으니 상관은 없지만 또 가서 도장찍고 또 신고하러가고 지금처럼 또 계속 말이 바뀌고 뭘 자꾸 해야하니 사실상 조금 믿음이 사라진 느낌입니다 어떻게 해야할지 모르겠네요. 제가 어떻게 해야 할까요?

6. 현재 보증금은 3700이고 월세는 39만원 재계약후 42만원입니다.

주택임대차보호법 최우선변제금액 2018.9.18일자 법령을 적용하며 총보증금이 1억1천만 이하면 3700만까지 보장되는데, 현재 총보증금은 월세 인상으로 7600만 (보증금3700만+월세39만×100)에서 7900만 (보증금3700만+월세42만×100)으로 늘어나지만 총금액이 1억1천만 이하이므로 문제없음

이렇게 계산법이 맞는거죠?