부동산 전월세 기존계약서 폐기후 재작성에 대해 질문합니다.
기존에 월세계약은 1년 계약을 하고 주택임대사업자 매물이라 시세보다 저렴했고 5프로 인상조건으로 1년 계약을 했습니다.이때 계약도 월세가 5프로가 초과였습니다.
1년 지난 후 재계약 시점에서 서류를 추가로 작성해서 5프로 인상 후 재계약서를 부동산에서 도장없이 도움을 주셔서 서류상으로 각자 도장을 찍고 연장계약을 했습니다.
이때 계약도 초기 계약에 5프로 계산후 초과였고, 관리비 명목으로 1만원은 더 이체하라는 특약을 걸고 진행했습니다.
1만원을 더 안드려도 기존 월세 설정금액이 초과였습니다.
5프로 두 계약 전부 다 계약서상 월세가 초과라 2개 계약건 전부 폐기후 부동산에서 재계약 작성 후 자기네 도장을 찍어주고 다시 전입신고와 확정일자 받으라고 합니다.
기존에 받았던 확정일자 시점에 대출금액이 똑같고, 추가 대출이 없어서 보증금도 그때기준 최우선변제권 그대로라 문제가 없다고 하는데
송파구청에 주택임대사업자라 계약서를 초과하지않은 월세로 재계약서를 쓰고 월세 금액을 이익을 챙긴 금액을 임차인 즉 저에게 변상을 계좌이체 증거를 첨부하면 벌금은 안낸다고 하여서
이 벌금도 저에게 주는게 아니라 다시 중개사를 통해서 전달해주라고 합니다.
질문
1. 기존에 썼던 계약서를 전부 폐기후 다시 작성하고 전입 확정일자 받아도 저에겐 불이익이 없을까요?
2. 부동산에서는 기존 계약서는 전부 받아야하고 폐기해야 한다고 하네요. 맞는걸까요?
3. 사용하지 않은 갱신권 청구는 어떻게 남겨야 할지도 모르겠는데 방법이 있을까요?
4. 특약사항에 관리비 명목하에 얼마든지 받아도 되는 문구를 넣으면 주택임대 사업자의 매물에 큰 허점이라 생각하는데 어떻게 생각하시나요? 부동산에서는 그게 만원이든 10만원이든 50만원이든 받아도 법으로 문제는 없다고 합니다. 맞는걸까요?
5. 저는 5프로 초과를 해서 더드리고 해서 기분이 나쁜게 아니라 이미 저는 알고도 계약을 했으니 상관은 없지만 또 가서 도장찍고 또 신고하러가고 지금처럼 또 계속 말이 바뀌고 뭘 자꾸 해야하니 사실상 조금 믿음이 사라진 느낌입니다 어떻게 해야할지 모르겠네요. 제가 어떻게 해야 할까요?
6. 현재 보증금은 3700이고 월세는 39만원 재계약후 42만원입니다.
주택임대차보호법 최우선변제금액 2018.9.18일자 법령을 적용하며 총보증금이 1억1천만 이하면 3700만까지 보장되는데, 현재 총보증금은 월세 인상으로 7600만 (보증금3700만+월세39만×100)에서 7900만 (보증금3700만+월세42만×100)으로 늘어나지만 총금액이 1억1천만 이하이므로 문제없음
이렇게 계산법이 맞는거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 전입신고의 경우 이미 전입이 되어있다면 다시 전입신고는 할수 없고 확정일자의 경우 다시 받게 되면 계약서상 연장재계약이라는 문구가 없다면 다시 부여받은 일자로 우선변제권이 부여될수 있기에 기간중 다른 물권이 설정되었다면 우선변제순위가 밀릴수는 있습니다,
2. 중개사와 이와같이 하는 경우는 많지 않습니다. 정상적이지는 않습니다.
3. 갱신청구권은 동일주택에 대해서는 1회만 사용가능하기에 사용하였다면 다시 사용은 할수 없습니다,
4. 위와 같은 문제로 인해 최근 개정을 통해 관리비에 대한 사용 내역이나 고지의무를 중개인에게 부여하였지만, 사실상 재계약시 일방적 관리비 인상에 대처하는데 한계는 있습니다.
5. 부당한 요구에는 거절을 하시면 됩니다. 즉, 5%을 초과한 계약자체가 문제가 있기에 부수적인 일들을 추가로 해야하는 것이기에 법에 따라 5%이내 인상을 주장하시는게 좋을듯 보입니다,
6. 네, 다만 주택에서 소액임차인 최우선 변제는 환산보증금을 적용하지 않고 단순 보증금만을 기준으로 판단하기에 보증금이 3700만원 범위내 해당합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전월세 임대차 계약서를 재작성하는 경우에는 몇 가지 주의사항이 있습니다
1 보증금의 증액 또는 감액 없이 계약기간 또는 월차임 등과 같은 기타 사항만 변경될 경우에는 문자나 전화 (통화녹음)로 상호 합의한 내용을 기록하여 보관하는 방법이 있습니다. 이 경우에도 월세세액 공제 시 월차임을 송금한 거래내역이 있으면 세액공제 신청에 문제가 없습니다.
2 계약서를 재작성하는 경우에는 기존계약서 사용 (확정일자 다시 받을 필요 없음)과 신규계약서 작성 (확정일자 다시 받아야 함) 두 가지 방법이 있습니다.
3 보증금이 변경되는 경우에는 계약서 재작성이 필요하며, 증액된 금액에 대하여도 확정일자를 꼭 받아야 합니다.
4 기존 임차인으로부터 임차인변경동의서를 징구하여야 하며, 새로운 임차인으로 임대차계약서를 재작성하는 것에 대하여 기존 임차인이 동의한다는 내용과 임대차보증금 및 종전계약내용을 새로운 임차인에게 승계한다는 내용이 포함되어야 합니다.
질문에 대한 답변은 다음과 같습니다
1 기존에 썼던 계약서를 전부 폐기 후 다시 작성하고 전입 확정일자를 받아도 저에게 불이익이 없을 것으로 보입니다. 하지만, 이는 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
2 부동산에서 말씀하신 것처럼 기존 계약서는 전부 받아야 하고 폐기해야 합니다.
3 사용하지 않은 갱신권 청구는 어떻게 남겨야 할지에 대한 질문은 전문가에게 문의하는 것이 좋습니다.
4 특약사항에 관리비 명목하에 얼마든지 받아도 되는 문구를 넣는 것은 주택임대 사업자의 매물에 큰 허점이라고 생각하실 수 있습니다. 하지만, 이는 법률적인 문제로 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
5 계약서를 재작성하고 신고하러 가는 것이 불편하실 수 있지만, 이는 법률적인 문제로 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
6 현재 보증금과 월세에 대한 문제는 법률적인 문제로 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.