임대차계약 수선의무 질문드립니다.

Question

제가 이사를 오게 되었는데 여기집 온수는 잘되는데 보일러가 2시간에 1도정도씩 올라가서 충분히 문제가 있는 상황인데 그래도 살 수는 있지않냐며 계속 보일러 수리를 안해주려는 입장입니다

보일러 as기사님이 오셔서 이건 교체하는게 좋아보인다고까지 말씀주시고 부동산이랑 임대인한테까지 기사님이 소견을 말씀해주셨는데 그래도 살 수는 있지 않냐며 부동산이랑 임대인이 그냥 뭍어갈려고하는데 어떻게 하면 좋을까요

전에 살던 집도 위법인 불법쪼개기 방인거 확인하고 계약혜지로 나왔는데 계속 이런 사람들만 만나니까 인간애가 싹 없어지네요..

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  보일러가 정상적인 난방 기능을 하지 못해 주거에 중대한 지장을 초래하는 상태라면, 이는 임대인의 수선의무 범위에 해당하고 임차인이 참고 거주해야 할 사소한 하자가 아닙니다. 온수가 나온다는 사정만으로 난방 성능 저하를 묵과할 수 없으며, 수리 또는 교체를 거부하는 임대인의 태도는 정당화되기 어렵습니다. 임차인은 수선을 요구할 수 있고, 불응 시 단계적 법적 대응이 가능합니다.

• 법리 검토
  민법과 주택임대차보호법상 임대인은 임차인이 목적물을 계약 목적에 맞게 사용할 수 있도록 유지할 의무를 부담합니다. 난방은 주거의 본질적 기능에 해당하므로, 보일러 성능이 현저히 저하되어 정상적인 실내온도 유지가 어려운 경우 이는 중대한 하자에 해당합니다. 전문 수리기사의 교체 필요 소견은 하자 입증에 유리한 자료가 되며, 임대인이 단순히 거주 가능성을 이유로 수선을 거부하는 것은 법리상 받아들여지기 어렵습니다.

• 대응 절차 및 실무 전략
  우선 보일러 하자 내용과 기사 소견을 포함해 임대인에게 서면으로 수선 요청을 하시고, 기한을 명확히 설정하는 것이 필요합니다. 이후에도 조치가 없으면 내용증명으로 수선 요구 및 미이행 시 조치 방안을 통지하시기 바랍니다. 계속 불응할 경우 임차인이 직접 수리 후 비용 상환을 청구하거나, 하자가 중대하고 개선 의사가 없다고 판단되면 계약해지 또는 차임 감액을 검토할 수 있습니다. 지자체 주택과나 분쟁조정위원회 이용도 병행할 수 있습니다.

• 추가 유의사항
  보일러 작동 상태를 영상, 사진, 온도 변화 기록 등으로 남기고, 수리기사의 소견을 문서로 확보해 두시는 것이 중요합니다. 부동산 중개업소가 사실을 인지하고도 소극적으로 대응했다면 중개 과정의 책임 문제도 별도로 검토될 수 있습니다. 감정적 대응보다는 증거를 갖춘 절차적 대응이 향후 분쟁에서 유리합니다.