근저당 많은 오피스텔 월세 매물.. 들어가도 괜찮을까요?

Question

21년 신축 오피스텔 5000/70

21.07.05 소유권 이전 매매가 2.47억

21.07.05 근저당권 설정 채권최고액 1.92억

21.07.20 전세권 설정 1천만원

-전세입자 거주중인데 매물 보러간날 갑자기 입주를 11월말에서 12월 말로미룸

-매물보여준 부동산과 본계약체결 부동산이 다름(가계약서에 공동이라고 표기)

-전세입자는 보증금 1000에 거주

최우선변제에 해당한다고 하면서 안전하다고 하시는데 경매로 던져버리시는 건 아닐지 불안합니다. 들어가도 괜찮을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

별로 권유드리고 싶지 않습니다.

전세가를 포함하면 근저당 설정가가 시세의 90%를 넘는 것 같은데, 안전해 보이지 않습니다.

전세 없는 상태에서도,

192/247=78%로 포화상태입니다.

전세금을 대폭 낮추고 월세를 높여서 계약 재검토 권유드립니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

위 계약을 진행하셨다면 사실 위험부담은 가지고 있는 계약으로 보입니다.

경매가 진행되면 임차권은 근저당보다 후순위기에 말소되고 경락인에게는 대항 불가하다는 점과 보증금이 최우선 변제된다는 의미는 소액변제금으로 지역에 따라 다르지만 서울기준 보증금 1억1천에 3700만원까지 우선변제됩니다. 즉 최악의 경우 최소 1300만원은 돌려받지 못할수 있다는 이야기입니다. 특히나 시세에 비해 근저당이 80%에 육박하니 경매가 진행되면 후순위 배당도 불가해 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

부동산 거래시 권리분석을 꼼꼼히 한다고 하더라도 실제 채무가 어떻게 되어있는지는 실질적으로 따져보고 실제로 채권최고액이 매매가 비교하여 위험이 없다고 하더라도 상승기에는 위험이 줄어들지만 요즘과 같이 부동산하락기에 원소유주가 경매로 해당물건을 넘길시에 매매가가 하락한다면 채권최고액으로 보전받는다고 얘기를 하더라도 위험 할 수는 있습니다.

경매가가 대출금과 비슷하거나 조금 넘게 될경유 은행이 선순위권자이기때문에 남은돈이 있어야 후순위로 받을 수 있을텐데 말이죠. 남은 금액이 없다면 소위 깡통전세라고도 하고 제가 받아야될 금액도 받을 수없고 새로운 경락인과 협의를 해야하나

그때되서 구제가 어려울수있습니다.