조정지역1주택보유중 비조정 주거오피 분양받아 주택임대사업자 내려는데 기존주택 양도시 비과세 되나요?

Question

안녕하세요~^^처음 집을 장만하고 살다 이사가려는데 이리 많은 어려움이 있는지 몰랐네요..질문도 맞는지도 모르겠지만 너무 궁금해서 여쭤봅니다...※ 조정지역에 1주택자인데 비조정지역의 주거오피(주택수에는 안들어간다고합니다)를 지인과 주택임대사업자로 등기내려고합니다..차후 저는 2년내외 기존주택(거주9~10년거주) 양도계획이고요 그전에 조정지역 또는 비조정지역에 미리 분양받고싶고요..그런데..!1. 비조정지역의 주거오피가 있어도 기존 1주택 매도할때 양도세는 비과세가 되는거 맞나요? 세금면에서는 주택임대기때문에 주택수에 들어간다는 말이 맞는말인지요?비과세가 아니게 되면 주거오피 등기를 안내는게 맞는거죠?2. 비과세라면 주거오피 등기후 기존주택 매도전 청약신청넣어 분양받을때도 1주택자로 청약넣는게 맞는건가요?3. 주거오피를 등기냈을때 세금발생부분은 어찌되는지요? 공동등기를 냈을때도 차이가 있나요? 저는 사업자는없고 지인은 이미 일반임대사업자가 있다면 어느방법이 나을까요?4. 여러면에서 안좋은 불이익이 많으면 주거오피 등기를 지인이름으로만 해놓으려고하는데요 혹시나 하는맘으로 차후 주거오피 매도시 안전장치는 어찌하는게 좋은지 방법좀 부탁드립니다...^^5. 청약아파트가 조정 비조정이냐에 따라 또 뭐가 달라는지도 궁금합니다...

전영혁 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.1. 생애 딱 한 번 주택임대사업자의 거주주택을 양도할 경우 그 양도소득세를 비과세해주는 제도가 있습니다. 다만 해당 규정은 중간 중간 개정이된 세법과 민간임대주택에 대한 특별법의 경과규정으로 인해 등록시점과 등록물건 등에 따라 각기 다른 규정들이 적용될 수 있어 반드시 세무사사무실에 방문하셔서 전문적이고 자세한 컨설팅을 받으시기 바랍니다. 기본적인 내용은 아래 링크 참고부탁드립니다.https://opengov.seoul.go.kr/mediahub/235125221. 거주주택 요건1) 조정, 비조정 구분 없이 2년 거주2) 2019년 2월 12일 이후 평생 1회 적용2. 임대주택 요건1) 지자체, 세무서 임대등록 후 일정기간 임대 유지2) 임대개시일 당시 기준시가 6억 원이하(수도권 외 3억 원이하)3) 임대료 5% 증액 제한 준수(2019년 2월 12일 이후)4) 임대를 하지 않은 공실기간이 6개월 이내2, 5. 청약은 세법과 무관합니다.3. 공동사업자일 경우 각자가 각자의 손익분배비율에 맞게 주택임대소득에 대해 신고해야 합니다. 연간 2천만원 이하의 주택임대소득에 대하여는 분리과세를 선택할 수 있으나 정확한 것은 실제 발생하는 매출과 추가로 발생하는 소득에 따라 달라지므로 세무사사무실의 상담이 반드시 필요한 내용입니다.4. 명의는 반드시 그 자산의 실제 취득자가 되어야 하는 것이고 공동사업과 관련하여 세법 외적인, 사업의 분배, 명의 이전, 법적 소유권 분쟁 발생 여부 등은 세법과는 무관합니다.