부모 자식 간 명의 이전 시 증여세 계산이 어떻게 될까요?

Question

안녕하세요

저는 현재 공시가 1억 2천정도 되는 빌라가 있구요 제 명의입니다

실구매가는 1억 7천이었구요

구입 당시 제 명의로 대출 1억 2천만원을 받았고 1500만원은 제가 현금으로 냈습니다

남은 3500만원은 어머니가 내셨는데요

만약 이 경우 제가 제 명의로 된 이 집을

어머니 명의로 이전을 하게 된다면

이 경우에도 증여세를 내게 되나요?

낸다면 증여세는 얼마를 내야 하나요?

참고로 아직 주택담보 대출금은 5700만원이 남아 있습니다

빌라는 59.98 제곱미터 면적에 공시가 1억 3천 미만이라

일반 분양 때는 저가소형 주택으로 분류되어 무주택자로 취급을 하더라구요

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

채무가 있는 부동산을 증여하는 방법은 두가지가 있습니다.

첫번째는 일반적인 증여로 채무는 제외하고 해당 재산만 증여하는 방법입니다. 따라서 증여하려는 재산의 시가를 기준으로 증여세를 계산하시면 됩니다. 시가란 증여일 이전 6개월~증여일 이후 3개월간의 매매사례가액, 감정가액 등을 말합니다. 시가가 없을 경우, 공시가격으로 평가합니다. 시가를 1.3억이라고 가정했을 경우 증여재산공제 5천만원을 적용하면 납부할 증여세는 8백만원입니다. 증여세 신고기한 이내에 신고 및 납부한다면 납부할 증여세에서 3%를 공제받을 수 있습니다.

두번째는 부담부증입니다. 부담부 증여란 해당 재산과 함께 채무도 이전하는 것을 말합니다. 이때 증여가액은 증여받은 재산의 시가에서 채무를 차감한 금액입니다. 사례의 경우, 1.3억에서 5,700만원을 차감한 7,300만원이 증여가액이 됩니다. 증여재산 7,300만원에 증여재산공제 5천만원을 적용하면 납부할 증여세는 230만원입니다. 마찬가지로 증여세 신고기한이내에 신고 및 납부한다면 3%를 공제해줍니다. 한편, 증여자는 채무 5,700만원 이전에 대해서 양도소득세를 신고해야 합니다. 양도소득세는 보유주택의 취득가, 조정대상지역여부, 주택수 등에 따라 계산됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

어머니 명의로 대가없이 이전시 증여에 해당될 것이나

당초 어머님이 도와준 금전만큼 공동명의가 아니라면 그 금전에 대해

차입 또는 증여가 될 것으로 빌라 증여와는 무관합니다.

현재 빌라의 시가에서 대출금을 제외한 금액에 대해 증여세를 계산하여

어머님이 증여세를 부담하고, 대출금을 이전한 것이므로 질문자님은 양도소득세를

부담하게 될 것 입니다. 참고하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 어머님께 증여의 경우, 5천만원이 초과된 금액에 대해 증여세가 부과되오니 참고하시기 바라겠습니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.