상속농지매도시 양도세는 어떻게 부과하는지?

Question

1. 조부가 취득한 농지(1932년 취득)를 2021년1월

손자인 제가 상속취득(조부는 1980년 사망)했는데

제가 상속전까지는 타인이 사업용으로 사용한

상태에서 매도시 양도세는 어떻게 부과하는지?

2. 비사업용농지상태에서 매도하면 양도세가 10%

가산되는데 양도세를 감면할 방법이 있는지?

(현재 상속인은 재촌자경할 여건이 아님)

3. 본건 양도차액 계산시 취득가액은 상속인이 상속등기일 또는 조부사망일중 무엇을 기준으로 하는지와

비사업용토지상태에서 매도시 장기보유특별공제

를 적용할수 있는지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

상속을 원인으로 하여 부동산을 취득한 경우에는 상속개시일이 해당 부동산의 취득시기가 되는 것이며 해당 토지를 농지로서 사용하지 않은 경우에는 감면이 어려울 것으로 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.

1. 세법은 상속인이 직접 농사를 짓지 않아도 상속개시일로부터 3년간은 재촌·자경하는 것으로 보아 상속개시일로부터 5년 이내 양도하는 경우 기간요건을 충족한 사업용 토지로 보고 기본세율을 적용받을 수 있도록 예외규정을 두었습니다.

2. 농지를 양도하시고 발생하는 양도차익에 대하여 감면을 받으시려면 우선 최소 8년 이상 자경을 하셔야 합니다. 자경이란 농지의 인접 또는 연접한 시군구에 거주하시면서 실제 농사에 종사하시고 그 사실을 증명가능하시다면 양도소득세가 감면됩니다. 농지를 재촌자경한 기간이 8년을 넘어가면 1년(1과세기간) 내에 최대 1억원, 5년(5과세기간) 내에 최대 2억원까지 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 재촌자경하지 않은 농지는 비사업용토지로 보아 중과세율(일반세율에 10% 포인트 가산)을 적용합니다. 올 해 안에 양도하시지 않으신다면 내년부터 기본세율에 10%포인트를 가산하던 중과세율을 20%포인트 가산하는 것으로 개정되었고, 한도 30% 내에서 보유기간에 따라 매년 2%씩 공제하는 장기보유특별공제 적용도 폐지되므로 올 해 안에 10% 중과라도 양도하시는 것이 유리하실 수 있습니다.
농업인경영체등록 뿐만 아니라 농지원부 상에도 자경으로 표시되어 있으셔야 하고, 실제로도 농사를 지으셨어야 하는 것입니다. 세무서에서는 최근 연도의 위성사진도 검토하는 것으로 알고 있으며, 근로소득 총급여액이 3,700만원 이상인 경우 자경하지 않은 것으로 간주하도록 2014.2.21. 「조세특례제한법 시행령」 제66조제14항이 신설되어 2014.7.1. 이후 양도분부터 적용되고 있는바, 보유기간동안 「소득세법」제20조제2항에 따른 총급여액이 3,700만원을 초과하는 기간이 있을 경우 그 기간은 제외됩니다. 자경농지의 양도소득세 감면은 그 요건이 매우 까다롭고 세무서에서도 엄밀히 따지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 상담받아보시는 것을 권해드립니다.

3. 비사업용토지도 장기보유특별공제 아직 적용가능합니다.