농지매도하려고하는데 내년 세금이 달라지나요?

Question

2001년에 부모님께서 증여해주신 논을 팔고 시골집을 신축으로 지어드리려고 계획하고 있고,저는 근교 도시에 살고 있습니다.

현재 1700여평논을 10년 임대해주고있고 임차인은 비닐하우스딸기농사를 짓고있으며 직불금수령도 임차인이 하고있는중입니다.

임차기간은 10년,2025년1월1일까지이고 농지원부등록이 돼있습니다.

내년부터 도시민의 장기보유농지혜택이 없어진다고 들었는데 이런경우 절세하는 방법은 뭐가 있을까요?현재 시세가 평당15만원정도이고 20년전 증여시 평당5만원정도였다고합니다.

또한 현재 제가 지방이지만 조정대상지역이고 올해 이사가려고 5월에 1가구2주택이 되었는데, 조만간 1주택은 처분하려고합니다.조정대상지역은 아니지만 부모님 시골집도 신축하고 제 명의로 해야 하는데 이럴경우 어떻게 하는게 더 현명한건지 조언좀 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

현재 농지를 자경이 아닌 임대로 내주고 있고, 자신이 경작하고 있는 것이 아니라 임차인이 경작하고 있는 것이므로 비사업용 토지로 보아 중과되는 양도소득으로 판단됩니다. 올 해 안에 양도하시지 않으신다면 내년부터 기본세율에 10%포인트를 가산하던 중과세율을 20%포인트 가산하는 것으로 개정되었고, 한도 30% 내에서 보유기간에 따라 매년 2%씩 공제하는 장기보유특별공제 적용도 폐지되므로 올 해 안에 10% 중과라도 양도하시는 것이 유리하실 수 있습니다.

주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 현재(2021년), 비사업용 토지를 양도할 경우 보유기간에 따른 장기보유특별공제가 가능하며, 기본세율+10%로 중과가 됩니다. 다만, 2022.01.01 이후 양도할 경우 장기보유특별공제는 배제되며 기본세율+20%로 양도세가 중과됩니다.

2. 비조정지역 주택을 양도한다면 양도세가 중과되지 않습니다. 따라서 1세대 1주택 양도세 비과세 대상 혹은 일시적 2주택 양도세 비과세 대상이 아니라면 기본세율로 양도세를 신고, 납부하시면 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.