구축아파트를 매수예정입니다. 현재 근저당설정과 보증2건이 설정되있는 집을 매수해도 괜찮을까요?
구축 아파트 급매 올라온 건에 대해 매수 계획을 하고있습니다근저당 설정(2금융권 저축은행)1건과 근저당 설정(개인보증) 2건있는 상태인데
매매를 해도 절차에 맞춰서 진행한다면 안전한건지, 안전하다면 매매 절차 및 특약 사항을 어떻게 해야되는지 궁금합니다.
물론 매매과정에서 절차에 도움을 주실 수 있다면 비용 지불 예정이니 가능하면 견적도 부탁드리겠습니다.
<상세내용>
- 희망 매매가액: 3.35억~3.4억
(특례보금자리론 대출 이용하여 매수 예정)
- 을구 등기사항1: 근저당권설정 2건 (개인보증)
채무자: 매도인
채권액은 각 4500만, 2250만
- 을구 등기사항2: 근저당권 설정 1건 (오에스비 저축은행)
채무자: 매도인 회사
채권액 2억 8800만
-현 상황
보증2건에 대해서는 계약금을 받으면 본인 돈과 합쳐서 바로 말소처리 하겠다고하여 특약을 걸 예정이고, 나머지 은행담보1건은 잔금 시 말소 처리 예정으로 마찬가지로 특약설정 예정입니다
-계획
특약 설정 후 미이행 시 보증금 반환 처리
- 담보금 및 대출금은 매도자가 아닌 직접 저당권이 잡힌 곳에 완납예정
질문
1. 위 사항에서 주의해야할 점
2. 상세 절차 사항
3. 위험요소가 있는 집인지 여부
4. 담보가 어떻게 잡힌건지 알 수 없는 상태인데 어떻게 풀어나가야할지
답변 부탁드리겠습니다 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
대부분의 주택매수시 기존 근저당 말소를 조건으로 계약을 진행하기 때문에 위 상황이 특수하게 위험한경우로 볼수는 없습니다. 일단 계약금과 잔금지급시 근저당말소를 특약으로 명시하고 계약금지급후 근저당2건 말소여부확인 이후, 잔금시 주 근저당 상환 및 말소등기접수여부등을 확인하시면 됩니다.
중개사를 통해 계약을 진행하셨다면 중간에서 이에 대한 특약과 상환절차등을 체크해줄것으로 보입니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1 위 사항에서 주의해야할 점은 다음과 같습니다.
근저당권이 설정된 부동산을 매수할 경우, 근저당권의 말소 여부와 방법을 반드시 계약서에 명시해야 합니다. 근저당권이 말소되지 않으면, 매수인은 근저당권자에게 채무를 변제해야 할 수도 있습니다.
개인보증이 설정된 부동산을 매수할 경우, 개인보증의 해제 여부와 방법을 반드시 계약서에 명시해야 합니다. 개인보증이 해제되지 않으면, 매수인은 개인보증인에게 채무를 변제해야 할 수도 있습니다.
매도인이 매매대금을 받은 후에도 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 수 있으므로, 매수인은 매매대금의 일부를 예치하거나, 매도인이 말소증명서나 해제증명서를 제출할 때까지 잔금을 보류하는 등의 방법으로 보호해야 합니다.
매수인은 매매계약서에 특약사항을 추가하여, 매도인이 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 경우, 매수인이 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있도록 해야 합니다.
매수인은 매매계약서에 특약사항을 추가하여, 매도인이 매매대금을 받은 후에도 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 경우, 매수인이 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 해야 합니다.
매수인은 매매계약서에 특약사항을 추가하여, 매도인이 매매대금을 받은 후에도 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 경우, 매수인이 매도인의 채권자에게 매매대금을 변제할 수 있도록 해야 합니다.
2 상세 절차 사항은 다음과 같습니다.
매수인은 매도인과 중개인과 함께 매매계약서를 작성하고, 계약금을 지급합니다. 계약금은 매매대금의 10% 정도가 일반적입니다.
매수인은 매매계약서에 따라 중도금을 지급합니다. 중도금은 매매대금의 40% 정도가 일반적입니다. 중도금을 지급할 경우, 매수인은 매도인에게 임차인의 명도확인서를 요구할 수 있습니다.
매수인은 매매계약서에 따라 잔금을 지급합니다. 잔금은 매매대금의 나머지 부분입니다. 잔금을 지급할 경우, 매수인은 매도인에게 근저당권이나 개인보증의 말소증명서나 해제증명서를 요구할 수 있습니다.
매수인은 매도인과 함께 소유권이전등기를 신청합니다. 소유권이전등기는 부동산의 소유권을 매수인에게 이전하는 절차입니다. 소유권이전등기를 신청할 때, 매수인은 등기부등본, 매매계약서, 신분증, 인감증명서, 도장, 등기수수료 등을 준비해야 합니다.
매수인은 소유권이전등기가 완료되면, 매도인에게 등기필증을 전달받습니다. 등기필증은 소유권이전등기가 완료되었음을 증명하는 서류입니다.
3 위험요소가 있는 집인지 여부는 다음과 같습니다.
근저당권이나 개인보증이 설정된 부동산은 매수인에게 위험요소가 있을 수 있습니다. 매도인이 채무를 변제하지 않으면, 매수인은 근저당권자나 개인보증인에게 채무를 변제해야 할 수도 있습니다.
매도인이 매매대금을 받은 후에도 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않으면, 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나, 매도인이 도산하거나 소재불명이 되면, 매수인은 손해를 복구하기 어려울 수 있습니다.
매수인은 매매계약서에 특약사항을 추가하여, 매도인이 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 경우, 매수인이 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있도록 해야 합니다. 그러나, 매도인이 계약금을 반환하지 않으면, 매수인은 법적인 절차를 밟아야 할 수 있습니다.
4 담보가 어떻게 잡힌건지 알 수 없는 상태인데 어떻게 풀어나가야할지는 다음과 같습니다.
매수인은 매도인에게 근저당권이나 개인보증의 세부사항을 문의할 수 있습니다. 예를 들어, 근저당권이나 개인보증의 채무액, 채무기간, 채무이율, 채무상환여부, 채무보증계약서 등을 요구할 수 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
모든 권리를 잔금일에 말소하고 소유권이전을 한다면 문제는 없습니다.