농지매매시 양도세 및 중과세와 지방세등이 구체적으로 어떻게 되는지요?

Question

저희 논이 한국농어촌 위탁후 7년째입니다. 비사업용토지인 경우와 사업용 토지인경우 매매차익별로 양도세가 어떻게 되는지와 중과세 및 지방세에 대해 알고 싶습니다. 양도세를 절감할 수 있는지도 궁금하네요

손승현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 손승현 세무사입니다.한국농어촌공사에 위탁영농을 8년이상 할 경우에 비사업용토지를 면할수 있습니다. 비사업용토지 양도는 사업용에 비해  부담해야하는 세액이 큽니다. 사업용토지의 경우 장기보유공제 최대30% 기본세율을 적용하는것에 비해 비사업용토지의 경우 올해까지는 장기보유공제는 허용하되 세율은 기본세율에 10%추가 과세합니다.22년부터는 비사업용토지에 대해서 장기보유공제를 허용하지않으며, 기본세율에 20%추가과세 합니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요. 문용현세무사입니다.한국 농어촌에 8년 이상 위탁 중이어야 비사업용토지에 해당하지 않기 때문에 기본세율이 적용됩니다. 그 미만으로 위탁중이면 비사업용토지에 해당합니다.자세한 사항은 다음과 같습니다.현재 8년 이상 위탁중이라면 비사업용 토지에 해당하지 않으므로 기본세율로 양도소득세가 과세가 됩니다. 한국농어촌공사 및 농지관리기금법제3조 규정에 따른 한국농어촌공사가 같은 법 제24조의 4 제1항에 따라 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한한다)하여 임대하거나 사용대(使用貸)한 농지는 비사업용 토지에서 제외되는 것입니다.참고로 8년이상의 위탁기간이 끝난 후 양도시에는 일반적인 농지의 비사업용토지 판단하는 기간을 적용합니다. 따라서 아래의 해당되는 기간에는 사업용토지에 해당되나 아래의 어느 하나에도 해당되지 않는 경우에는 비사업용 토지에 해당합니다. 비사업용토지에 해당할 경우 기본세율+10%(22년 1월 이후 양도할 경우 기본세율 +20%)로 양도소득세가 과세됩니다.1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업(재촌자경)에 사용2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업(재촌자경)에 사용3) 보유기간중 100분의 80 이상을 사업(재촌자경)에 사용도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.농지를 한국농어촌공사에 8년 이상 위탁한 경우에는 소유자가 직접 경작하지 않더라도 비사업용토지가 아닌 사업용토지로 보게 됩니다. 이 경우 일반세율이 적용되고 장기보유특별공제도 적용받을 수 있습니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.농지를 양도하시고 발생하는 양도차익에 대하여 감면을 받으시려면 우선 최소 8년 이상 자경을 하셔야 합니다. 자경이란 농지의 인접 또는 연접한 시군구에 거주하시면서 실제 농사에 종사하시고 그 사실을 증명가능하시다면 양도소득세가 감면됩니다. 농지를 재촌자경한 기간이 8년을 넘어가면 1년(1과세기간) 내에 최대 1억원, 5년(5과세기간) 내에 최대 2억원까지 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 재촌자경하지 않은 농지는 비사업용토지로 보아 중과세율(일반세율에 10% 포인트 가산)을 적용합니다.농업인경영체등록 뿐만 아니라 농지원부 상에도 자경으로 표시되어 있으셔야 하고, 실제로도 농사를 지으셨어야 하는 것입니다. 세무서에서는 최근 연도의 위성사진도 검토하는 것으로 알고 있으며, 근로소득 총급여액이 3,700만원 이상인 경우 자경하지 않은 것으로 간주하도록 2014.2.21. 「조세특례제한법 시행령」 제66조제14항이 신설되어 2014.7.1. 이후 양도분부터 적용되고 있는바, 보유기간동안 「소득세법」제20조제2항에 따른 총급여액이 3,700만원을 초과하는 기간이 있을 경우 그 기간은 제외됩니다. 자경농지의 양도소득세 감면은 그 요건이 매우 까다롭고 세무서에서도 엄밀히 따지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 상담받아보시는 것을 권해드립니다.