분양권 (부부 공동명의) 증여 시 증여가액에 포함된 '프리미엄' 산정은 어떻게 하는 것이 좋을까요?

Question

작년 8월 청약당첨(분양가 10억 중 8월말 계약금 10% 납입, 올해 1월 25일 중도금1차 10% 납입)되었고, 중도금대출 없으며 부부 맞벌이로 각각 남은 중도금을 납입 가능한 상태이며, 5년이내 매도계획은 없습니다.

1. 작년 11월 4일 분양권 증여계약서 구청검인 받았고, 계약서 상에 권리의무승계는 작년 12월 9일 이었습니다. 증여신고는 올해 3월말까지 하면되는 것으로 이해하고 있는데 맞나요?

2. 증여가액은 계약서상 '권리의무승계 시점까지의 납입액(계약금 10%)+프리미엄'이 맞나요?

(권리의무승계 시점 이후 납입된 중도금1차는 제외하는 것이 맞나요?)

3. 조합원이 없는 주상복합 아파트라 현재 거래가 없어, 매매사례가액이 없습니다. (분양가가 아닌 현재 시가를 반영하기 위해서는) 프리미엄 산정을 반드시 2개 이상의 감정평가 법인을 통해서 받아야만 하나요? 대상 아파트 근방의 아파트 단지의 매매가 등등을 참조하여 개인이 프리미엄을 산정하여 제출하면 문제가 되는지요?

4. 만약 법인의 감정평가가 필수라면, 감정평가는 권리의무승계 후 3개월 이내인 올해 3월9일까지 마무리 되어야 할까요?

5. 증여가액의 확정 시점은 언제 인가요? 프리미엄을 포함한 증여신고 후 접수한 시점에 문제가 되나요? 혹은 추후 양도시점에 양도소득세 산정할때 문제가 될까요?

(즉 증여신고 완료 되더라도, 추후 양도소득세 산출시에 증여가액의 프리미엄 산정 타당성에 대해 세무당국이 이의를 제기할 수도 있는 것인지)

6. 제출한 프리미엄 평가 '금액수준'이 세무당국이 판단하기에 부적절할때 문제가 되는것인지, 아니면 '산정근거'가 부족할때 문제가 되는 것일까요?

(결과적으로 산정한 프리미엄의 수준이 감평법인이 산정한 가격과 유사하더라도 감평법인이 산정하지 않았다는 이유로 불인정 한다거나)

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

1. 증여세는 증여일이속하는 달의 말일로부터 3개월까지이므로 맞는것으로사료됩니다.

2. 맞습니다 납입액에 프리미엄을 더한금액이 됩니다

3. 기준시가 10억 이하라면 1개 기관의 평가만 받아도됩니다.

4. 증여세 신고기한전에 받아서 신고하면 될 것입니다

5. 증여세는 정부결정세액이므로 이의제기도 가능합니다

6. 시가에 맞지않는 부적절한 금액일시 과세청에서 결정할수도 있는것으로 사료됩니다