임차인 등기 명령신청은 어느시점에 해야하나요?

Question

전세 계약기간 만료기한이 2022년 5월 9일입니다.

임대인에게 계약기간 만료되기 54일전 3월 16일에 계약해지를 통보했습니다.

주인은 계약기간만료되기 2개월전에 통보해야된다면서 묵시적갱신을 주장했습니다.

법으로 임차인은 3개월동안 살의무가 있어서 2022년 6월15일로 계약기간이 연장됐습니다.

제가 5월달에 다른곳으로 이사를가는데 그냥가면 법적으로 보증금을 보호받을수가 없어서 임차인 등기 명령을

신청할 예정입니다.

이부분에서 임차인등기명령을 5월 9일이후에 해야 하나요? 6월 15일이후에 해야하나요? 6월15일에 보증금이 입금

안되면 바로 지급명령절차 밟을 것입니다.

시간 나실때 답변좀 부탁드리겠습니다. 미리 소중한 답변감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 신승일 공인중개사입니다.

임차인 등기명령 신청요건

① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)

√ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)

√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)

√ 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2)

√ 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조)

임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).

질문 중에 2022년 6월 15일로 계약기간이 연장되었다는 표현을 쓰셨는데(정확히 어떤 의미인지 모르겠지만),

묵시의 갱신이 이루어진 경우로 해석하자면

묵시의 갱신이 이루어진 후 - 임차인이 해지통고를 하고 - 통고된 날부터 3개월이 경과한 경우 신청하실 수 있습니다

참고로 묵시적 갱신은

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조).

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 주임법에 따르면 20. 12. 10일 이후 계약을 체결하였다면 계약종료일자를 기준으로 2개월 전에 통보를 해야 하지만 그렇지 않는 경우에는 1개월 전 까지만 톰보를 하여도 됩니다. 또한 임차권등기명령을 할 수 있는 시점은 계약종료일자가 5. 9일이라면 5. 10일부터 진행가능합니다.