아파트 공동명의시 어떤 장단점이 있나요?

Question

현재 집은 제 명의로 되어있는데 다음 이사갈 분양받은 아파트는 와이프가 공동명의로 하자고 하더라구요.

단독명의와 공동명의의 장단점이 어떻게 될까요?

홍성택 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.상황에 따라 다를 수도 있기는 하지만 일반적으로 장점으로는 양도세, 증여세, 상속세, 종부세가 줄어들며 단점으로는 종부세, 취득세, 등기수수료, 건강보험료입니다.

조장우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.은행의 대출이나 담보제공을 할 경우에도 공동명의자의 동의를 받아야 하므로 재산권을 행사할 때 제한이 발생하게 됩니다. 주택담보대출을 받게 될 경우 부부한쪽의 신용 또는 소득이 적을 때 대출비율이 단독명의 때보다 낮아질 수 있습니다. 또한 종부세 세액공제가 배제됩니다. 단독명의시 60세 이상 세액공제, 5년 이상 보유 공제, 보유 기간에 따른 추가 세액공제 등이 있숩니다. 자금이 필요할 때 내 소유로 되어있는 주택의 지분만큼 담보로 제공하여 대출이 가능합니다.가장 큰 장점은 주택을 양도할 때 과세표준이 낮아지므로 양도소득세의 부담을 줄일 수 있습니다. 단독명의의 경우 1인 기본공제만 받게 되지만 공동명의를 하면 각각 동일한 공제를 받을 수 있으므로 양도세를 절감할 수 있습니다. 공동명의는 종합부동산세를 절세할 수 있습니다. 기준금액 이상의 주택을 소유한 경우 종합 부동산세를 납후해야 하는데 이때 과세기준이 10억이라고 한다면 단독명의일 경우 공제금액 6억을 제외한 4억에 대한 종부세를 내어야 하지만 공동명의라면 각 6억씩 총 12억 공제를 하기 때문에 종부세를 절감받게 됩니다. 상속세 및 임대소득세를 절세할수 있습니다. 주택을 매수했을 때 단독명의로 했다가 추후에 공동명의로 변경할 때는 증여세가 발생할 수 있습니다. 나중에 공동명의로 변경할 것이 고민된다면 처음부터 공동명의로 하는 것이 유리합니다.단점으로는 증여세 및 취득세에 비용이 추가적으로 발생할 수 있습니다. 또한 다주택자일 경우 취득세가 중과될 수 있습니다. 하나의 주택으로 부부 모두 유주택자가 되므로 추후 무주택자의 취득세 공제 혜택을 받지 못할 수 있으며, 공동명의로 한 경우에는 말 그대로 명의가 공동이므로 서류처리 및 일처리 할 때 모든 과정을 공동으로 동일하게 같이 진행해야 되기 때문에 단독으로 할 때 보다 진행 절차 및 서류준비 등이 번거롭습니다. 배우자가 소득이 없다면 국민연금, 지역의료보험 등이 추가 발생될 수 있습니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.공동명의로 하면 종부세와 양도세에서 이득을 볼 수 있습니다.다만, 주택가액이  12억원 이상되는 고가주택의 경우에만 해당합니다.그리고 임대를 주게 되면 종소세, 상속시에 상속에도 유리합니다.또 다른 장점이라면 부부 중 한명이 몰래 집을 담보로 대출을 받거나 팔거나 하지 못하는게 장점이라면 장점입니다.단점은 종부세의 기준금액이 9억에서 6억으로 하향되는 점과 종부세 세액공제 배제등이 있습니다.혹시나 이혼시에는 누군가에게는 장점으로 누군가에게는 단점으로 작용할 수 있겠지만 혼인생활이 길다면 큰 영향은 없을 수 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

홍재석 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍재석 공인중개사입니다.최종 1주택일 경우 조정지역이시면 실거주하시고 고가주택아니면 크게 상관없습니다공동명의는 양도세를 줄이기위해 많이 하시는데 2주택 일경우 처음매도하는 주택의 양도세 절감효과와 보유기간동안 종부세 절감효과가 있습니다양도세가 공동명의 50프로지분이라 가정했을때 기본공제(2인)와 세율이 낮아져서 세금절감효과가 있습니다

김영관 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.아파트공동명의장점:- 공동명의를 할 경우 부부 모두 아파트 소유자로 등록되어 부동산 관련 혜택을 받을 수 있습니다. (예: 주택청약종합저축, 주택임대차보호, 주택담보대출 등)- 부동산 관련 세금 혜택을 받을 수 있습니다. (예: 취득세 감면, 재산세 감면 등)- 부동산 관련 법률적인 문제가 발생했을 때, 공동명의로 등록된 부부 모두가 책임을 지게 됩니다.단점:- 공동명의로 등록할 경우, 부부 모두가 아파트 소유자로 등록되어 있어야 하므로, 부부 중 한 명이라도 신용도가 낮거나 대출 한도가 부족한 경우 대출 신청이 어려울 수 있습니다.- 부부 중 한 명이라도 아파트 소유자로 등록되어 있으면, 해당 부부는 다른 주택에 대한 주택청약종합저축을 할 수 없습니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동명의의 경우 세금적인 장점이 있고 고가주택으로써 종부세 대상주택에 대해서 공동명의로 할 경우 개별지분에 따라 가격이 나누어 지기 때문에 종부세 대상에서 제외되는 장점이 있고, 양도세 적용시에도 기본공제가 인별 가능하고, 양도차익이 반으로 나누어 적용되기 때문에 세율적인 이득이 있을수 있습니다.  다만 ,1주택자이고 고가주택이 아닐 경우 크게 이득은 없을수 있습니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.장점양도소득세먼저 양도소득세란 아파트 등의 주택을 팔 때 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금을 말합니 다. 그리고 양도소득세를 구하는 공식은 '양도소 득 과세표준*소득세율'입니다?양도차익이 발생한 분들에게 1인당 250만원 을 기본적으로 공제를 해주는 '양도소득기본공 제'라는 제도가 있습니다.이때 공동명의를 하게 되면 250만원*2인 = 총 500만원이 공제되기 때문에, 단독명의에 비해 과세표준이 더 낮아지게 됩니다. 이처럼 과세표준이 낮아지기 때문에 양도소득세절감 효과를 누리게 되는 것입니다.종합부동산세아파트 등의 부동산을 보유하신 분들은 매년 종합부동산세를 납부하셔야 할 의무가 있습니 다.그리고 현행 법상 기본적으로 9억원까지는 종 부세가 부과되지 않으며, 1세대 1주택이신 분 들의 경우에는 12억까지도 종부세를 부과하 지 않고 있습니다.여러분이 1세대1주택이며 13억원의 주택을 갖고 있다고 가정해보겠습니다. 만약 단독명의로 되어있으면 해당 주택의 가격 이 12억원이 넘기 때문에 종합부동산세 부과 대상이 됩니다. 공동명의로 변경하셨다면, 각각 6.5억원의 주 택을 소유한 것으로 간주하기 때문에 종합부동 산세가 발생하지 않게 됩니다. 즉, 공동명의를 통해 종부세 절감 효과를 누릴 수 있는 것입니다.상속세만약 배우자가 사망했을 때, 주택이 단독명의 로 되어있을 경우 해당 주택 100% 모두가 상 속재산으로 취급됩니다.하지만 이때 공동명의로 되어있다면, 사망한 배우자의 지분만큼만 상속재산으로 취급되기 때문에 그 만큼의 상속세를 절감할 수 있게 됩 니다.예를 들어, 부부가 5:5로 지분을 설정한 경우 어느 한쪽이 사망했다면 50%의 지분에 대해 서만 상속세가 부과됩니다.단점공동명의를 하게 될 경우 주택담보대출의 한도 가 줄어들 가능성이 있습니다.배우자 한쪽의 신용도가 좋지 않을 경우 당연 히 한도가 낮아질 수 있으며, 이밖에 소득 및 기대출 등 고려해야할 상황이 많아지기 때문입니다. 그리고 주택담보대출을 실행하게 될 경우 두 분이서 함께 은행을 방문해야하는 등 다소 귀 찮은 일도 발생할 수 있습니다.※공동명의일 경우 주택담보대출을 받을 때는 반드시 배우자의 동의가 필요합니다.취득세부부 공동명의로 변경할 때에는 취득 당시 부 동산 가격에 3.5%의 세율을 곱한 취득세를 납부해야할 의무가 발생합니다.예를 들어 2억원 짜리 주택을 매수했을 시, 이 주택에 대한 지분을 5:5로 하는 공동명의 등기 를 진행하게 되면 취득세는 1억원 * 3.5% = = 350만원이 부과된다는 것입니다.또한 공동명의 변경 시에는 취득에 따른 지방 교육세와 농어촌특별세도 부과된다는 점 참고 바랍니다.