월세 미납시 보증금 전부 집주인이 가져가는 계약이 유효한가요?

Question

월세 계약할때 계약서에 월세 3개월 미납시 보증금 전부를 집주인이 가져간다는 내용이 적혀있었는데

최근 사정이 안좋아져 월세 3개월이 미납이 되었습니다.

해당 계약이 유효한 계약인것인지와 유효한 계약이라면

추후 미납된 월세를 전부 납부해도 보증금을 돌려받지 못하는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

그렇지 않습니다.

민법에서 임차료 지연, 미납시 과도한 위약금, 지연이자에 대해서 감액을 요청할수 있는 규정이 있고 판례도 있습니다.

따라서 3기의 임대료를 미납했다고 해서 특약으로 정했다고 해도 보증금액이 얼마인지는 모르겠지만 보증금 전액을 안돌려줄때는 감액을 요청할수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약서 특약사항에 월세 3개월 미납시 보증금 전부를 집주인이 가져간다는 내용은 임차인이 동의하고 특약사항에 작성했더라도 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정으로 유효하지 않습니다.

추후에 밀린 월세를 납부하면 되는 것이고 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인은 거절 할 수 있습니다. 보통 밀린 월세가 있다면 보증금반환 때 밀린 월세만큼 빼고 반환합니다.

*주택임대차보호법 상 2기차임에 달하는 연체시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임차인의 계약갱신 시 임대인이 거절할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

해당 특약은 임차인에게 불리한 조항이고 나아가 법적으로도 부당이득을 취한다는 불법적 요소가 있으므로 무효로 보는 것이 좋을듯 보입니다. 즉 특약 조항은 효력이 없습니다. 보증금에서 미납된 월세만을 차감한 나머지 보증금은 돌려받으실수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

법적으로만 보자면 해당 특약은 임차인에게 불리한 특약으로 무효가 될 가능성이 높아보입니다.

다만, 임대인에게 그 부분을 주장할때 임대인이 받아들일지는 알수없으니 받아들이지 않는다면 소송등을 통해야 합니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

임대차계약에 있어 임차인이 불리한 특약사항은 무효임을 주장할수있습니다. 해당사항은 무효임을 주장하여 그 특약을 효과를 상실시킬수 있습니다.

Answer 6

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 계약기간은 2년간인데 임차인이 계약기간 중에 2기이상의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수가 있습니다.

임차인이 차임을 연체하면 보증금을 몰수한다거나 전부 임대인의 것으로 한다는 약정은, 임차인을 일방적으로 강제한 불리한 약정으로 무효입니다.

연체된 차임을 납부하시면 임차보증금을 돌려받을 수가 있습니다