자녀에게 아파트 증여시 세금 문의

Question

1가구 2주택 입니다

자녀3명 에게 증여 할려고 합니다

아파트 금액은 지금 시가는 4억5천 정도 합니다

대출은 1억6천 있습니다

자녀 3명에게 공동명의로 할경우 양도소득세는 얼마나 내는지 궁금 합니다

3자녀에게 5천씩 나눠주면 1억5천

대출 1억6천 부담부증여로 하면

남은돈은 1억 4천 남는데 세금은 얼마나 낼까요?

양도 소득세는 얼마나 내는지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도소득세 납세의무자는 매도인입니다. 공동명의로 채무를 승계받든 단독으로 승계받든 세액에 변동은 없습니자. 증여세의 납세의무자는 수증인입니다. 수증인별로 지분을 어떻게 가져오실지에 따라 다릅니다.(증여재산공제,누진세구조 고려해서 산정) 구체적으로 사실관계 기재해주시면 추가답변 드리겠습니다.

답변이 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

각 수증자는 증여가액 4,600만원에 대한 증여세 446만원을 부담해야 하며, 증여자는 부담부증여의 양도가액 1억 6천만원에 대하여 양도소득세를 부담하여야 합니다.

양도가액 1억 6천만원에서 취득가액 및 필요경비에 해당하는 비율만큼 차감하여 양도차익을 계산하여야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

위의 경우, 자녀에게 증여하는 재산보다 자녀에게 이전하는 채무액이 클 경우 채무 이전에 대한 양도소득세만 납부하게 됩니다. 양도소득세는 양도하려는 주택의 취득가, 보유시기, 조정대상지역 여부에 따라 계산되는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여세 계산방식은 다음과 같습니다

1.증여재산가액-채무승계액=과세표준

납부세액=과세표준*10~50%(누진세율)

누진세율구간은 다음과 같습니다.

과세표준1억이하:10%

과세표준5억이하: 20% 누진공제 1천만원

과세표준10억이하: 30% 누진공제 6천만원

과세표준30억이하: 40% 누진공제 1.6억

과세표준30억초과: 50% 누진공제 4.6억

여기서 누진공제는 과세표준에 세율을 곱하고 산출된 세금에서 누진공제액을 차가하면 본인이 납부할 세금이 되는 것입니다.

2. 아파트 증여시 전세보증금을 승계안하는 경우(일반증여)

아파트의 경우 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부아파트실거래가 정보를 사용합니다.

증여등기일기준으로 전6개월 후3개월 간의 매매사례가액중 본인의 증여아파트의 시세와 가장 비슷한금액을 사용합니다.

만약 전세보증금을 승계하지 않는다면 아파트실거래가 기준으로 위 증여세율을 곱하여 증여세를 신고하시고 납부하시면 됩니다.

3. 아파트 증여시 전세보증금을 승계하는 경우(부담부증여)

위 2와같이 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부아파트실거래가 정보를 사용합니다.

만약 전세보증금 승계한다면 과세표준산정이 증여재산가액(=실거래가)-전세보증금 한 금액을 과세표준으로 사용하시고 위 세율을 곱하여 증여세를 납부하면 됩니다.

단, 증여시 채무를 함께받는 방식을 부담부증여라고 하며 부담부증여에는 채무승계액에 대해서 추가적으로 양도세가 발생합니다.

따라서 증여세와 더불어 부담부 증여에 대한 양도세를 계산하여야 합니다.

부담부증여에 대한 양도세는 증여가액-취득원가=양도차익

위 양도차익*채무승계액/증여재산가액=부담부증여 양도차익

위에서 산출된 부담부증여에 따른 양도차익에 대해서 양도소득세율 6~42%를 곱한금액에서 누진공제를 뺀 금액을 양도세로 납부하면 됩니다(부담부증여역시 조정지역에 따른 다주택자 여부에 따라 세율이 최고 60%까지 갈수 있음)

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.