중소기업청년대출 80% 은행원과 임대인/공인중개사 말이 다릅니다. 어떻게 해야할까요?
안녕하세요.
현재 신한은행에서 중기청 80% 대출을 통해 서울 신축 건물에 입주하려고 합니다.
처음에 가심사를 받으러 은행에 방문했을때, 건물에 근저당이 많아 대출이 거절될 수도 있다고 하였습니다.
확실한건 심사를 넣어봐야 알 수 있다는 말에 우선 계약을 진행하였고,
계약 다음날 은행원분께 전화가 오더니 건물 및 토지 감정을 진행하였는데 건물 + 토지 시세가 10억인 것으로 나왔고,
근저당은 17억 5천이 잡혀있어 다른 집을 알아보시는 것이 좋을 것 같다 라고 말씀하셨습니다.
위 내용을 가지고 공인중개사/임대인분과 얘기를 해보았지만 두분은 건물이 최소 30억 이상은 무조건 나오는데
무슨 소리냐.. 라고 하시는데 누구의 말이 맞는 말인지 도저히 모르겠습니다..
전문가분들의 답변 부탁드리겠습니다.
현재 입주하게된다면 제가 건물 내 첫입주라 선순위는 1순위이구요(전입세대열람원을 통해 조회 해보았음),
근저당은 위에 말씀드린 그대로이고 개별주택가격 열람해봤을때
2021/01/01 기준으로 5억원으로 조회됩니다. (입주하려는 건물은 올해 사용 승인)
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
은행 상담원의 감정가액은 공시가격을 임대인과 부동산공인중개사는 실제 거래될 수 있거나 비슷한 평형대 거래사례금액일 겁니다.
2021년 1월 1일 기준이면 건물철거전 개별주택가격입니다.
중소기업전세금대출은 대출신청자심사도 하고 입주하고자 하는 주택 심사도 합니다.
주택심사기준은 근저당설정금액 또는 임대차보증금액이 과다한 경우, 미등기건물, 무허가 건물,
근린생활시설은 대출이 불가입니다.
실무에서는 중기처대출은 불가이고 보증보험 가입도 안 될 수 있습니다.
선순위 근저당권자 질문자님 2순위. 다음에 들어오는 세입자는 전입신고 + 확정일자 받으면
최우선변제대상.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 대출을 하는 은행 자체 검토결과에 따라 판단해야 하는 임대인의 주장보다 우선하여 처리를 해야 합니다. 따라서 임대인 또는 개업공인중개사의 주장을 합당하지 않습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
임대인과 공인중개사는 일단 말뿐인것이고 대출해주는 은행에서 임대차목적물의 선순위 근저당이 많아 안된다고 하면 어차피 대출은 못받으시는 겁니다. 다른곳 알아보시는게 맞습니다.
심사받아보시려면
전세대출이 나오지 않거나 전세보증보험이 가입이 되지않으면 계약을 무효로 한다라는 특약을 넣고 계약하시길 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 내용상 조금 이상한 부분이 있습니다. 일단 건물과 토지에 근저당이 설정되어 있다면 본인이 입주하여도 1순위가 될수 없습니다. 즉, 세입자중에 1순위일 뿐 사실상 근저당보다 후순위기 때문에 근저당이 말소되지 않는한 경매등이 될경우 임차권은 소멸하여 보증금 보호가 어려울수 있습니다.
또한 집주인과 중개사가 가치를 주장하여도 은행에서 말하는 가치가 결국 대출기준이기 때문에 은행대출이 안될수 있는게 팩트입니다. 즉, 누구의 말이 맞냐의 문제가 아니라 대출이 안된다는게 사실이 중요합니다. 대출없이 잔금을 치룰 수 있다면 다행이지만 잔금을 치루지 못할 경우 반환특약이 없다면 계약해지에 따른 지급한 계약금을 날릴 가능성도 있습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
우선 21년 공시가격은 신축전 구건축물의 가격으로 보이므로 이 공시가격은 의미가 없습니다.세 당사자의 의견은 모두 타당한 부분이 있다고 보입니다
다만 대출안전을 담보하기위해 은행에서 제시한 감정 평가액과
시세를 감안한 중개사의 의견,
기존 대출과 주택생산 원가를 바탕으로 한 건물주의 의견은 다를 수밖에 없습니다.중기청 80%대출이라면 대출 상환 책임은 임차인에게 있습니다
대출을 조건으로 계약이 진행된다면 대출 불능시 계약의 진행은 불가할 것이며
대출이 승인된다 하더라도 임차인 입장에서는 가장 보수적인 방법을 선택하거나
보증금 반환 보험 가입 여부까지 고려할 필요가 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다