부동산 매매사업자 세금 및 무주택자문의

Question

부동산 매매사업자 등록 후 주택매수 혹은 오피스텔 매수 매도시 매매사업자의 세금이 어떻게될지요?

또한 조정지역 비조정지역별로 차이가 있나요?

또, 매매사업자로 주택매수시 무주택유지되나요? 안된다면 오피스텔같은경우는 어떨지요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택수의 계산에 있어서 주의를 요하는데 재고자산인 매매용주택을 판매할 때에는 보유하고 있는 주거용주택도 주택 수에 포함하여 중과세요건을 적용합니다. 그러나 주거용주택을 판매하여 그 양도차익에 대하여 양도소득세로 과세되는 경우에는 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수의 계산에 있어서 매매용주택은 주택 수에 포함하지 아니합니다. (서사-299, 2005. 2. 25 내용참조)
따라서 부동산매매업자가 주거용주택을 팔 때 3년 이상 보유등 비과세 요건을 갖춘 경우에는 다수의 매매용주택이 있는 상태에서도 비과세 되는 것입니다. 이때 주거용주택 이라는 것이 전제되고 있는 것이므로 1 : 1 비과세 요건 중 3년 보유요건 외에 2년 거주요건은 해당되지 않는 지역(예 : 인천, 수원 등)의 주택이라 하더라도 원칙적으로 세대전원이 거주했어야 합니다. 만일 비과세 대상이 아닌 경우, 예를 들어 3년을 채우지 못했거나 3년 이상 보유했어도 9억이상초과분으로 양도소득세 과세되는 경우등에 있어서도 매매용주택은 주택 수에서 제외되므로 다주택자로서 중과세되는 것이 아니라 일반세율에 의해 과세됩니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산 매매업자로서 취득하는 부동산은 재고자산이므로, 팔린 부동산에 대한 매도가액과 매입가액을 각각 수익과 비용으로 계산하여 종합소득세 신고를 하셔야 합니다. 양도소득세가 아닌, 사업소득이므로 조정여부와 관계 없습니다.

부동산매매업자가 보유하는 재고자산의 주택도 다주택자의 중과세율 적용할 때의 주택수에는 포함이 됩니다. 다만, 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택(미분양 상태에서 그 사업을 폐업한 후에 보유하고 있는 주택은 제외)은 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 임대주택(판매목적으로 신축하였으나 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)은 소유주택으로 보는 것입니다.

주택임대사업자가 판매용으로 매입한 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.