매매 계약 후 전세세입자 세팅시 자금 흐름 질문

Question

안녕하세요. 이번에 오피스텔 1채를 매도하였습니다.

하기와 같이 매매계약서에 특약사항 기록되었습니다.

"매수인이 전세를 놓아 잔금을 할 예정인바(계약금은 매도인이 수령하고 매매대금의 일부로 본다), 매도인은 새로운 임차인 임대계약서를 작성하는데 협조하여주기로하고 새임차인은 매수인이 승계한다. (매도인 명의로 임대차 작성시 매매잔금시 매수인 명으로 임대계약서 재작성하기로함."

매도자인 저는 전세계약금을 받은상태에서 매매 잔금날 전세세입자가 매수자와 다시 계약을 체결하게 될텐데, 매매 잔금날도 등기부상 매도자 명의이기 때문에 전세세입자가 매수자에게 잔금을 입금을 하게 되나요?

그렇다면 전세세입자는 무엇을 믿고 전세계약잔금을 매수자에게 건네주나요?

그리고 만약 매수자가 계약을 파기하게되면 전 전세계약 금을 배액반환하게되는 경우도 생길수 있을 것 같은데, 이를 방지하기위해 전세 계약서 작성시 넣을 수 있는 특약이 있나요?

Answer 1

안녕하세요
매도 입장에서 복잡하게 여길 수 있지만
매매거래시 전세가 동시에 진행되는 빈발하는 사례입니다.

전세계약금을 포함한 전세보증금 전액은 잔금날까지 현 소유자인 매도자가 받으며 매매금액의 일부가 됩니다
매수인은 전세금 만큼 매매금액에서 전세금을 빼고 지불하고 향후 전세 계약이 종료시 보증금을 상환할 의무를 집니다.

세입자 입장에서는 매도자에게 보증금을 지불했으나 입주 하루만에 소유자가 바뀌게 됩니다.
따로 새 매수자와 계약서를 별도로 추가 작성하지 않아도 매도자와의 전세계약은 매수자에게 승계됩니다
(원본 임대인의 전세계약서도 매수인이 가져갑니다)

다만 세입자, 매수자가 전세계약 상태를 확실하게 인지하여 오해 없도록 하기 위함으로
계약서를 재작성 하기로 한 것 같네요.
현장에서는 기존계약서에 부기 하기도 합니다.

좋은 거래 되시길 빕니다