미국의 상업용 부동산과 주거용 부동산의 위험리스크가 서로 상이한 이유가 무엇인가요?

Question

현재 미국의 주거용 부동산쪽은 큰 위험은 없으며 되려 주택가격이 일부는 상승하거나 매물도 많이 없다고 들었는데요.

반면 미국의 상업용 부동산은 공실률도 매우 커지고 리파이낸싱으로인한 조달비용 상승 이를 대출해준 지방은행의 위험도 커지고 있는데요.

그렇다면 이둘 부동산 시장이 극명하게 다른 모습을 보이는 이유가 무엇인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.

미국의 상업용 부동산의 리스크가 부각되고 있는 것은 경기침체에 따라서 소비가 감소하게 되고 이로 인해서 상업용 부동산들에 입주한 상점들이 실적이 악화되면서 이에 임대보증금 마련이 힘들고 대출을 받기도 힘든 상황이다 보니 주거용 부동산과는 달리 큰 리스크가 되고 있는 것입니다.

하지만 주거용 부동산의 경우에는 대출의 수요 중 90%이상이 고정금리로 장기대출로 이루어져 있다 보니 금리인상에 따른 리스크가 적고 우리나라와 달리 미국은 전세 개념이 없다 보니 실거주 목적의 부동산이라서 주거용 부동산의 시세 하락이 크지 않은 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 신동진 경제·금융전문가입니다.

각국 중앙은행들이 기준금리를 올리면서 시중금리가 상승한 결과 상업용 부동산이 상당한 압박에 직면하고 있다”라면서 “미국의 경우 전체 상업용 부동산 대출에서 자산 2500억달러 미만인 중소 은행들이 해준 대출 비중이 4분의 3에 달해 조정 위험이 상당하다”라고 지적했다.호텔이나 쇼핑센터를 비롯해 무엇보다 고층 오피스 빌딩 관련 대출 채권이 문제될 것”이라고 비판했다.