확정일자 받고나서, 임대차계약서 금액 변동된 경우... 효력 유효한지 궁금합니다
안녕하세요 다름이아니라,,
제가 21년 1~2월에 전세보증금 194,250,000원. 2년 계약 진행하였고 입주하면서 잔금처리 및 확정일자까지 원래 계약서에 받은상태로 지내고 있었습니다.
이후 4월쯤에 집주인한테 연락이 왔고, 해당 보증금 194,250,000원이 집주인분 계산착오로 5% 증액이 불가능한 보증금액이라고 확인 받았고, 전세 보증금을 5% 내린 금액. 185,000,000원으로 새로운 계약서를 다시 작성하자고 해서, 나머지 5%. 9,250,000원은 돌려받고. 부동산에서 기존 계약서는 파기, 새로운 계약서를 작성하였습니다. 이때 새로운 계약서에 추가로 확정일자는 받지 않았습니다.
현재 인터넷 등기소에서 확정일자 확인해보면 정상적으로 처음에 적었던 계약서 (194,250,000원)에
대해 확정일자가 유효한 상태이고, 현재 가지고 있는 계약서 (185,000,000원)에는 확정일자가 찍혀있지 않습니다.
궁금한점은
1. 확정일자 받은것이 유효한 효력을 가지고 있는게 맞는지.. (확정일자 이후에 보증금 금액 변동↓)
2. 전세계약 연장을 지금하려고하는데 (2년. 5% 증액 조건).
새로 계약서를 작성하지않고 (부동산 x) , 기존 계약서에 하단 특약에 내용을 추가해서 작성하기로 하였습니다. 이후 해당 내용에 확정일자를 추가로 받는게 맞는 판단인지... 도움 한번 부탁드리겠습니다
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
기존계약기간이 만기 종료되고 새로운 갱신계약이나 재계약을 체결하되 보증금의 증액이 없으면 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.종전의 계약에 의한 확정일자의 우선변제권이 그대로 유효합니다.
더우기 감액하여 재갱신계약을 특약으로 명기하는 것도 유효하며, 어쨌든 이경우에도 확정일자를 다시받지 않아야 합니다. 다시 받을 필요가 없습니다. 안심하시기 바랍니다
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1. 처음 받은 확정일자의 효력이 계속 유지 됩니다. 보증금 인하의 경우 처음 받은 확정일자의 효력의 보증금 금액이 더 크므로 인하된 보증금을 포함하기때문에 확정일자를 다시 안 받아도 됩니다.
2. 전세보증금 인상을 한다면 갱신계약서에 확정일자를 받아야합니다. 전에 받은 확정일자의 효력이 유지되면서 보증금 인상분만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
현재 기록된 확정일자는 유지하고 있는 계약의 내용과 부합하지 않는 확정일자입니다잘못된 계약내용으로 폐기된, 즉 유효하지 않은 계약서에 확정일자를 받은 것으로 엄밀히 효력을 인정하기 어렵거나 논란이 될 소지가 있습니다
우선 확정일자를 받은 원본 계약서가 존재하여야 만일의 경우 완전한 구제가 가능합니다.
감액하고도 기존계약서의 확정일자의 효력을 유지하기 위해서는 확정일자 있는 종전계약서에 감액만을 가필하거나
종전 계약서를 첨부한 새 계약서를 작성하여 종전 계약의 보증금을 감액한 재계약이라는 취지를 기록하는 것이 명확한 방법입니다.
따라서 금번 재계약시 새계약서를 쓰든 기존 계약서 부기하든 확정일자를 꼭 받으시고
새 계약에 준하여 권리 분석을 정확히 하시기 바랍니다.만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 계약상 기존 계약서가 파기 되었다면 새로운 계약서에 확정일자 다시 받으시는게 좋을듯 보입니다. 또한 보증금이 증액된 재계약이 이루어지는 경우도 확정일자를 다시 받으셔야 하고, 특약에 기존계약을 인계한다는 내용을 넣으시면 기존 보증금은 최초 확정일자로 우선변제권이 유지되고 증액된 보증금은 새로 확정일자를 받은 날부터 우선변제권이 생깁니다.
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이시윤 공인중개사입니다.
확정일자 받은후 보증금액 증감해도 언제든 변경된 금액의 계약서를 가지고 확정일자를 다시 받을수 있습니다.
그러나 선생님께선 다시 확정일자 받지는 않고 있다가 재계약시 에도 그냥 특약에만 첨부 한다는 건데
이번엔 재계약서에 금액을 정확히 명시하심을 권장 드립니다.
주민센터 가기 싫으면 인터넷 신고 하셔도 되구요
부동산 거래관리시스템에서 임대차 거래신고를 하시면 자동으로 확정일자 부여 됩니다.
감사합니다 ^^
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