일시적 1가구 3주택자 비과세 받는방법이 궁금합니다

Question

1. 2023년 7월 A주택 매수 (시세차익 1억)
2. 2025년 8월 B주택 매수(A주택 전세세입자 거주) (시세차익 5000만원, 향후 더 오를 가능성 있음)
3. 2025년 10월 C주택 미분양 분양권 매수 (시세차익 없음)

모두 지방 비조정지역이고 현 상황에서 양도소득세 비과세 받을수 있는 방법과 순서가 있다면 알려주시면 감사하겠습니다~

Answer 1

안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

세법상의 1세대가 주택인 상태에서 2021.01.01. 이후 추가로 아파트 분양권을 취득하는 경우 1세대 3주택에 해당되어 어느 주택 또는 아파트 분양권을 양도하더라도 양도소득세 과세 대상이 됩니다.

따라서 일시적 2주택 비과세특례를 적용받기 위해서는 양도일 현재 1주택 + 1주택 또는 1주택 + 1분양권이 되어야 합니다.

소득세법상의 일시적 2주택 비과세특례 규정은 다음과 같습니다.

1) 종전 주택을 취득한 날로부터 1년이 경과된 이후에 새로운 주택(또는 분양권)을 취득해야 하며,

2) 새로운 주택(또는 분양권)을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 하며(아파트 분양권에 따른 주택 완성에 따른 예외 있음),

3) 종전주택이 소득세법상 1세대 1주택 비과세요건(2년 이상 보유 + 2017.08.03. 이후 조정대상지역내 주택을 양도한 경우 2년 이상 거주)을 충족해야 하며,

4) 종전주택의 양도가액 12억원 이하의 양도차익에 해당되어야 합니다.

답변이 도움이 되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

현재 상태에서 가장 절세를 하시려면 차익이 없는 분양권 먼저 처분하시고 a주택을 b주택 취득일로부터 3년 내로 처분하셔서 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 받으시면 됩니다. B주택은 추후에 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으시면 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다.