화재로 상가가 전소되어 장사를 못하는 경우, 월세와 관리비는 누가부담해야하나요?

Question

화재로 건물이 일부 소실되어 수리하는중입니다.

7월 화재로 8월부터 11월말까지 장사를 못했으며, 11월 말로 임대차 계약을 종료할 예정입니다.

임대인은 계약기간인 11월말까지의 월세와 관리비를 요구하는 상황이고,

임차인은 장사를못한 8ㅡ11월까지의 월세와 관리비를 못주겠다고하는 상황입니다.

이런경우 , 관리비와 월세는 누가 부담해야할까요?

화재에대한 과실은 외부요인으로 둘다 과실이 없습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론
  임대차 목적물의 사용이 불가능해진 기간이 외부 요인에 의한 것이라면, 임차인은 그 기간 동안의 차임과 관리비를 지급하지 않을 가능성이 높습니다. 목적물 사용·수익의 제공이 중단된 이상 임대인은 차임청구권 행사에 제약을 받습니다. 계약 종료 시점까지의 지급 여부는 실제 사용 가능성에 따라 판단됩니다.

• 법리 검토
  민법상 임대차는 목적물을 사용·수익하게 하는 계약이므로 임대인이 그 제공을 할 수 없는 경우 차임청구는 제한됩니다. 화재가 임대인과 임차인의 과실과 무관한 외부 사유라면 임대인은 목적물의 사용 가능 상태를 회복하기 위한 조치를 할 의무가 있으며, 그 기간 동안 임차인에게 차임 지급의무를 일방적으로 부과할 수 없습니다. 관리비 또한 실제 관리서비스 제공 여부와 사용 가능성에 따라 감액 또는 면제가 가능할 수 있습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  화재 발생 시점, 수리 기간, 영업 중단 사실, 보험처리 내역 등을 정리해 임대차 목적물의 사용불능 기간을 명확히 해야 합니다. 임대인의 차임청구에 대응해 목적물 미제공 항변과 차임감액 주장, 사용불능 기간 중 관리비 감액 주장을 병행할 수 있습니다. 계약 종료를 예정하고 있다면 종료일 기준 정산 내역을 서면으로 확정하는 절차가 필요합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  보험에서 복구 비용이 처리되는 경우 임대인이 신속히 복구할 의무가 있고, 그 지연으로 인한 손해가 있다면 임대인의 책임이 추가로 검토될 수 있습니다. 장기 분쟁을 회피하려면 양측이 수리 일정과 정산 기준을 합의해 감액 또는 면제 범위를 확정하는 것이 현실적입니다.