건물주가 망했어요. 그 후 건물 유지비용에 관하여

Question

안녕하세요.

현재 건물에 임차인으로 들어가 있는 상태인데, 건물주가 망했어요. 건물 시설 유지 비용을 아예 납부하지 못하고 은행에 이자를 납부하지 못해서 경매로 곧 넘어간다고 들었습니다.

임차인들은 보증금을 돌려받지 못하는 상황이기에 최대한 건물에 있어보려고 하는데,,, 건물 승강기, 소방점검 비용 등 법적으로 건물 유지를 하기 위해 받아야 하는 점검이나 수리비용을 임차인들이 꼭 납부 해야 되는걸까요?

이제 1년정도면 경매로 넘어갈 것 같은데 안그래도 억울해 죽겠는데 이런저런 비용을 자꾸 내야 된다는게 너무 힘드네요.

변호사 상담 같은걸 받았을 땐, 소송해야 된다고 하는데 배보다 배꼽이 큰 것 같기도 하고요.

제가 궁금한 건 건물주가 아닌 임차인이 건물유지를 돈 내고 하는게 맞나요? 보증금은 못 받고 월세는 경매 넘어간다는 말 듣고부터 안 내고 있습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  건물주가 채무불이행 상태에 빠졌다고 하여 임차인이 건물 유지의무를 포괄적으로 부담하게 되지는 않습니다. 승강기 점검, 소방점검 등은 원칙적으로 소유자의 법정 관리의무에 해당하며, 임차인이 이를 대신 부담해야 할 일반적 법적 의무는 없습니다. 임차인이 비용을 납부하지 않았다는 사정만으로 임대차상 채무불이행이 성립한다고 보기도 어렵습니다.

• 법리 검토
  건물의 안전 유지와 법정 점검 의무는 소유권에 부수되는 관리책임으로, 임대차 계약에서 별도로 전가되지 않는 한 임대인에게 귀속됩니다. 관리비 항목 중 공용 전기료나 청소비처럼 사용 대가 성격의 비용과 달리, 승강기 정기검사나 소방시설 유지비는 건물 존속 자체를 위한 비용으로 구분됩니다. 임차인에게 이를 강제 징수할 명확한 근거는 제한적입니다.

• 대응 전략
  관리주체나 관리단 명의로 비용 납부 요구가 있을 경우, 계약서상 부담 주체를 명확히 확인하고 임대인 책임 범위임을 서면으로 이의 제기하시는 것이 우선입니다. 경매 절차 개시 이후에는 관리비 성격에 따라 공익비용으로 처리될 여지도 있으므로, 무분별한 자발 납부는 지양하시는 것이 바람직합니다. 필요 시 임차인 공동 대응도 검토할 수 있습니다.

• 추가 유의사항
  월세 지급 중단은 향후 분쟁 소지가 될 수 있으므로 보증금 상계나 공탁 등 보전 조치를 병행하는 것이 안전합니다. 유지비 납부 여부가 보증금 반환 순위에 직접 영향을 미치지는 않으나, 불필요한 비용 지출은 회수 가능성을 낮출 수 있습니다. 사안별로 전략 차이가 큽니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

건물 유지 비용에 대해서 요구하는 주체가 누구인지에 대해서도 확인이 필요하고 임대인이 그 요구를 하는 것이라면 납부를 거부할 수는 있겠지만

관리업체에서 요구하는 경우라면 계속하여 그 목적물을 사용하기 위하여 그 부담이 인정될 수 있습니다.