전세매물의 근저당권이 공시 실거래가보다 높아보입니다.

Question

먼저 올린 글에 문제가 있어 삭제 후 다시 올립니다.

전세 매물을 찾던 중 조건이 괜찮은 매물이 있어 실물 확인 전 서류를 확인하고 있습니다.

등기사항전부증명서(소멸포함)에서 을구에 근저당권이 설정되어 있었고,

채권최고액이 상당히 높아 해당 매물의 국토부 공시 시세가를 확인했습니다.

공동담보목록으로 약 2채의 건물의 전체 호수가 잡혀있었고,

일부 호수는 근저당권 일부포기로 들어가있더라고요.

공인중개사분은 보증보험이나 HUG대출 등 문제없다고 하시는데 확인이 필요해 질문 올립니다.

Q1. 공시 실거래가 기준으로 공동담보목록의 전체 호수를 더하면 대략적 건물 가격이 나올까요?

• 2층 201호, 202호... 등 여러 호수가 있다면 각 호수에 공시 거래가를 곱하면 될까요?

Q2. 위 계산이 얼추 맞다는 전제 하, 근저당권이 매물의 80%이상이라면 거래 위험도는 얼마나 되나요?

Q3. 해당 매물 거래시 추가할 특약 사항과 요청할 서류가 있다면 어떤 것이 있을까요?

• 근저당권 말소 특약, 임대인 세금체납 및 미납국세 자료 요청 등

Answer 1

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

1. 반드시 실거래가와 일치한다고 볼 수는 없지만 대략적인 시세는 확인할 수 있을 것 같습니다.

2. 근저당권이 시세의 80%까지 설정되어있는 매물이라면 피하시는 것이 좋을 것 같습니다.

3. 근저당권이 설정되어 있는 매물은 가급적 전세계약을 하지 않는게 안전합니다. 소액의 근저당권이 설정되어 있다 하더라도 경매진행시 임차권을 보호받을 수 없고, 경매 후 낙찰까지 가더라도 여러번 유찰이 되어버리면 전세금 원금도 회수하지 못할 가능성이 존재하기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 전세계약을 체결하신다면 근저당권 말소 조건으로 체결하시는 것이 안전하고 세금체납여부까지 확인할 수 있다면 더 좋을 것입니다.