중기청 100% 전세 임대인이 법인임대사업자 일 경우, 만약 사기 당한다면 보증금 다 돌려받기 힘들까요?

Question

올해 3월 초에 지어진 신축이고 다세대 주택 건물입니다(건물 하나 안에 방 하나씩 법인으로 묶여있는 형태). 집주인 분이 융자 7천이 묶여있다고 하셨고, 특약에 융자 말소 조건 기재할 거라고 금액 나오는덴 문제 없을 거라고 말씀해 주셨습니다.

그런데 오늘 등기부 떼보니까 관심있던 방에 근저당이 11억가량 잡혀있어서 연락드리니까 집주인도 몰랐다며 바로 다음날에 근저당이랑 융자 7천까지 다 없애주신다고 하셨습니다

그럼 건물은 깨끗한 건물이 될 거고, 임대인도 법인임대사업자가 등록되어 있는 상태고 hug에선 보증보험 들 수 있도록 변경된 상태라고도 전달받아서 중기청 100% 받는데엔 크게 문제 없다고 제 스스로 느꼈습니다.

근데 일이 너무 잘 풀리는 것 같아 이상해서 검색을 해봤습니다. 분명 대표 번호로 전화드렸었는데 제가 상담받고 있던 분이 중개보조원이었고, 제가 관심있던 방 포함해서 그 건물은 모두 n부동산 사이트에 특정 부동산이 집주인 태그를 달고 있었습니다 (=부동산 하시는 분이 집주인 인 것 같았습니다)

너무 두서없이 글을 쓴 것 같은데, 제가 궁금한 내용은 아래와 같습니다:

1. 임대인이 개인법인으로 되어있는 상태인데 회사가 만약 망한다면, 중기청 100% 통과한다고 해도 제 보증금은 다 못돌려받게 되는 건가요? (제가 첫 입주자이지만 법인이라 회사 직원 월급이 우선이라 돈을 못받거나 조금만 받을 수 있다고 들었습니다)

2. 계약할 때 특약 기재할 경우 특약을 본인이 직접 쓸 수 있나요? 공인중개사분께 맡기면 말이 조금 바뀌거나 나중에 타인에 의해 고의로 변경될 가능성이 없는지도 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1. 전세보증보험에 가입하셔야 합니다.

2. 공인중개사는 자신의 물건을 직접 중개할 수 없습니다.

특약사항은 임대인과 임차인의 협의 사항 입니다만 공인중개사는 자신이 유리한쪽으로 특약등을 명시할 가능성이 높다보니 자신이 소유한 부동산을 직접중개를 못하게 법으로 막아둔 것 입니다.