특수관계인 부동산 거래의 시가 계산(부당행위 계산 부인 쟁점 관련)

Question

안녕하세요.

- 25년 6월: 4억에 아파트 낙찰(본인)

- 25년 8월: 특수관계인(장인어른)에게 4억500만원에 매도 예정(필요경비인 취득가액 500만원 포함하여 실제 양도소득은 없는 상황)

- 해당 아파트 최근 1년 실거래 없으며, 본인이 낙찰 받은 4억이 유일한 최근 거래 사례인 상황입니다.

1) 본인이 낙찰 받은 4억이 시가의 기준 1순위로 선정되는게 맞는지 궁금합니다.

2) 위의 4억이 취득가액 시가로 인정되는게 맞다면 양도세 계산시, 5%의 범위인 +,-2천만원인 3.8억~4.2억 사이로 매도하면 실제 거래가액(매도가=시가로 인정)과 취득가 4억의 차이를 양도세로 계산함이 맞나요?

(예: 4.2억 매도시 취득가 4억 계산하여 양도차익 과세표준 2천만원으로 계산 / 계산 편의를 위해 취득세 등 필요경비는 제하고 단순 계산)

3) +,- 5% 범위인 3.8~4.2억을 넘는 범위(예: 4.4억)로 매도시에는 어떤 금액을 기준으로 매도가/양도가의 차익을 계산하게 되나요?

4) 위의 사례처럼 가족 간 특수관계인 거래로 진행시에 주의할 점이 궁금합니다.

-실제 금전 거래가 오고 갈 계획이며,

-경매 낙찰가를 증빙할 수 있는 낙찰 영수증 등은 준비되어 있습니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 황상하 세무사입니다.

(1) 위 경우 낙찰가액이 시가에 해당할 것으로 보입니다.

(2) 매도가액이 시가의 5% 이내에 해당하는 경우 매도가액 그대로 양도가액에 해당하게 됩니다.

(3) 4.4억으로 매도시 시가 4억원의 5%를 초과하므로 4.4억을 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산하게 됩니다.

(4) 말씀하신대로 실제 양도가액을 이체 받고 정상적으로 등기가 이루어지는 경우 특별한 문제는 발생하지 않을 것으로 생각됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 네 맞습니다.

2. 네 맞습니다. 시가와 거래가격의 차액이 5%미만이라면 실제 거래가격을 양도가액으로 인정합니다.

3. 시가(양도일 전후 3개월 이내 가격)로 인정하게 되어 어차피 양도세는 없을 것으로 보여집니다.

4. 실제 대가만 주고받으면 문제 없습니다.