3개동짜리 아파트 동대표들의 이상한결정

Question

질문에 앞서... 저는 세입자이며 해당아파트는

인천에 있는 3개동짜리(총 100여세대) 아파트입니다.

이곳은 전세사기 피해가 상당수 발생되었던 곳이며 오랜시간 관리가 제대로 이루어지지 않은 아파트입니다.

이런저런 소소한? 문제점은 넘어가고

지금은 몇몇세대를 제외하고 대부분의 세대가 경매 물건으로 넘어가 새로운 소유주가 생겼고 점점 안정화가 되어가는 과정중에 있습니다.

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이 아파트는 각 동별로 20대의 주차가 가능한 주차 타워가 있습니다.

여기서 문제가 발생되었는데요.

주차타워가 그간의 문제등으로 관리가 안된부분도 있었고 파렛트(하부판낼)등의 부식이 심해 정기안전검사에 통과를 할수 없는 지경에 이르렀습니다.

장기수선충당금등으로 수리를 하면 깔끔한 부분이겠으나 위에 적어둔것처럼 전세사기 아파트였기에...

아무튼... 이에 각 동대표들이 외부 주차 관리업체에게 각 동의 주차장 전체(지상주차장포함) 운영권을 7년간 부여해주는대신 주차타워 수리비를 업체가 부담하는 계약을 체결했습니다.

거기에 입주자들도 주차비를 내고 주차장을 사용한다는 조건도 포함시켰구요.

(주차타워 1만원, 지상주차장은 무려 5만원 부과)

저희 아파트는 정확하지는 않지만 약 70%이상이 세입자가 거주중입니다.

아무리 생각을 해봐도 결과를 보면 주 사용자인 세입자들이 모든 비용을 떠안는 구조로 바뀌게 된것이죠.

여기서 포인트는 동대표들의 그런 이상한 결정을 하는것을 임대인이건 임차인이건 거의 대부분 모르고 있었다는 사실입니다.

카톡 단톡방에 큰 비용들어가니 외부업체에 맞겨서 진행하려고 한다... 정도?

당연히 말도 많고 의견도 분분해 진행되지 않을꺼라 생각했는데요..

이미 주차장 관리업체와 계약을 진행해둔 상태로 입주자 전체 회의를 단 1회 진행했는데 입주민 참여자는 고작 13명이였고 내용도 '우리가 이런결정을 했으니 당신들은 비용을 부담해라!'라는 내용이였습니다.

말 그대로 입주민들의 동의도 전혀 구하지 않고 일을 진행했는데 이걸 어떻게 해결해야 할까요?

더군다나 3개동중 1개동은 약 1년전에 자비로 주차타워를 수리를 했는데,

그 비용(약 4천여만원)을 전세대에 n/1로 녹여 6개월간 세대당 40여만원을 청구하겠다 하며 이미 1개월 고지서가 발생된 상태입니다.

(관리실 입장은 장기수선충당금으로 항목을 정해두었으니 나중에 이사갈때 집주인한테 받으면 된다~입니다)

저는 집주인에게 이 내용을 전달하니.... 저희 집주인(임대인)은 그 비용은 내지 말라고 하네요..ㅎㅎ

이정도면 동대표들의 월권행위 아닌가요?

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

주신 질문을 정리해보면 동대표·관리실이 입주민 동의 절차를 사실상 생략한 채 주차장 전체를 외부 업체에 7년간 통째로 운영권을 넘기고, 그 대가(수리비 등)를 사실상 세입자·입주민 주차비로 충당하게 만든 구조이며, 이미 1년 전에 한 동에서 자체로 수리한 비용 4천만 원도, 전 세대에 6개월 분납으로 떠넘기는 중인 상황으로 이해됩니다.

정확한 답변을 위해서는 관리규약, 입주자, 동대표 회의록, 주차장 위탁 운영 계약서 등의 확인이 필요합니다.

일반 집합 건축물(아파트)에 관한 법률 등에 따르면, 주차장은 공용부분이기 때문에 그 관리 방식, 사용료 부과 방식의 큰 변경은 단순히 동대표회의(입대의)만으로 처리하기보다 입주자총회(전체 입주자 대상 회의)의 결의가 필요할 소지가 큽니다.

원칙(집합건물법 제15조): 공용부분의 변경(구조, 기능, 용도의 실질적 변경)은 관리단집회에서 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다.

그런데 외부업체에 7년간 독점 운영권을 주고, 실질적 재산상 부담(새로운 주차요금)을 부과하는 구조는

통상적으로 중요사항에 해당해서 입주자 과반수 출석 및 출석 과반수 찬성, 또는 관리규약에 따른 특별정족수 등의 절차를 거쳐야 정식 입주자총회 소집 공고도 애매하고, 실제 참석 13명으로 사실상 설명회 수준만 한 뒤, 이미 체결된 계약을 통보만 했다면, 절차적 위법, 하자 주장이 충분히 가능한 상황으로 보입니다.

관련 법령 은 아래와 같습니다.

• 원칙(집합건물법 제15조): 공용부분의 변경(구조, 기능, 용도의 실질적 변경)은 관리단집회에서 구분소유자 3분의 2 이상 및 의결권 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다.

• 중요 변경(제15조의2): 권리 변동을 동반하는 경우, 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권 5분의 4 이상의 동의가 필요할 수 있습니다.

• 단순 관리(제16조): 현상을 유지하는 보존·관리 행위는 통상 집회결의(과반수)로 가능하지만, 사용료 부과 방식의 큰 변경은 '변경'에 해당할 가능성이 높습니다

장기수선충당금 문제 역시 절차적으로 적법성이 문제가 있어 보입니다. 장기수선충당금(장기수선금)은 원래 매달 조금씩 적립해 두었다가 장기수선계획에 따라 공용부분의 큰 수리·교체에 쓰는 돈입니다.

그래서 원칙은 이미 적립된 장기수선충당금을 사용하거나, 장기수선계획에 없는 긴급·예외적 사용 시에는
입주자들의 동의 절차(규약·법에 따른 의결)를 거쳐서 별도 부과해야 합니다.

그런데 지금은 1년 전에 1개 동이 먼저 자비로 수리해 놓고, 그 비용을 이제 와서 전체 세대에, 일괄 n분의 1로 부과하면서 그것도 장기수선충당금 항목으로 돌려서 청구하는 구조는 절차·형식 모두에서 다툼의 소지가 다분하다고 사료됩니다.

대응방안으로는 위에서 말씀 드린 동 대표자들의 회의록, 관리규약, 계약서 등의 열람 요청을 공식으로 관리사무소, 주체 측에 하시어 충분한 형식적, 절차적 정당성이 결여됨을 입증할 수 있는 자료를 확보하고, 해당 관할 지자체(시, 군, 구청)에 민원 제기를 하시는 것이 적절해보입니다. 이 경우 질문자 단독으로 하시기 보다 다른 입주민들과 공동으로(연대하여) 함께 대응하시는 것이 보다 효과적일 것으로 생각 됩니다.

대응하시는데 참고가 되길 바랍니다.