증여받을때 반영하지 못한 대출금 상환액을 매도시 양도소득세 계산할때 반영할수 있나요

Question

2015년 부동산을 6100만원에 증여받고 5000만원 공제후 1100만원에 대한 증여세를 냈습니다. 증여전 채무가 있있는데 같이 받고 그후 수증자인 제가 3500만원을 2년에 걸쳐서 전액 상환했습니다. 등기부등본에도 표시가 되어있습니다. 대출받은 날짜(2012년) 대출받은곳(신협), 제가 송금할때도 신협 대출금상환 이라고 표시를 해두었습니다. 전액 상환후 3일뒤에 대출계약 해지날짜도 있어요(2017.5.22) 이럴경우 채무3500만원은 어디에도 반영이 안된상태인데 이것만 증명하는 서류가 있다면 양도시 소득세 계산할때 반영이 되어서 공제 받을 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 부창윤 세무사입니다.

증여 받을 때 채무를 인수하는 조건으로 증여받으신 경우, 부담부증여에 해당하여 증여자의 증여재산 중 채무부분만큼은 수증자에게 양도한 것으로 보아 양도소득세가 부과되는 것입니다.

당초 증여세 신고 시, 승계된 채무(3500만원)만큼을 양도가액으로 하고

증여자가 당초 취득한 금액 * 3500만원/6100만원을 취득가액으로 하여 발생하는 양도차익에 대해 증여자의 양도소득세로 납부하여야 하는 것입니다.

정리하자면, 2015년 당시 증여자에게는 양도소득세가 부과되고, 수증자의 경우 6100만원에서 승계된 채무액 3500만원을 차감한 2600만원에 대해서만 증여받은 것으로 보아 증여재산공제액 내의 금액으로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.

추가로, 질문자분께서 증여받은 부동산을 양도하신 경우 상환하신 대출금은 필요경비로 인정되지 않습니다.

양도소득세 필요경비는 소득세법 제97조 1항에 열거되어 있는 것에 한하여 인정됩니다.

과세당국은 대출금에 대한 이자비용은 필요경비로 열거되어 있지 않은 점, 대출금을 양도에 직접 소요한 비용 또는 자산가치를 상승시키기 위해 지출한 비용으로 볼 수 없다는 점을 들어 양도소득세에 반영할 수 없다는 일관된 태도를 보이고 있습니다.

현 상황에서는 당초 증여세에 대해 고충민원신청을 하는 것이 최선이라고 생각됩니다. 다만, 부담부증여의 경우 양도소득세의 제척기간은 무신고로 15년이 적용되므로 양도소득세가 부과될 수 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

개인 등이 다른 사람 등으로부터 재산을 증여받으면서 해당 재산에 담보되어

있는 채무 등을 승계하는 조건으로 부담부증여를 받는 경우에는 해당 채무에

대하여 부담부수증자가 상환의무를 지게 됩니다.

이와달리 채무를 승계하지 않는 조건으로 단순증여를 받은 경우 수증자는 해당

채무에 대한 상환의무를 지지 않는 데, 민법상 소유권이 이전될 경우 통상 채무도

함께 이전되는 것임으로 실제로 수증자가 채무를 승계하고 해당 채무를 증여받은

이후에 상환한 경우라면 증여세 경정청구하는 방안도 검토해 보시기 바랍니다.

수증자가 실질적으로 증여받는 당시에 해당 채무 승계했는 지 여부에 따른 지급

이자의 필요경비 처리 여부가 달라질 것입니다.

답변이 도움이 되기를 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

불가능합니다. 해당 부동산을 증여받을 때 부동산에 담보된 채무도 같이 받아 부담부증여로 받고 채무를 차감한 금액으로 증여세 신고를 했어야 합니다. 양도세 신고와는 무관합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.