전입상태가 아니어도 임차권등기명령 설정이 가능한가요?

Question

안녕하세요.

얼마 전 임대차계약 만료로 임대인에게 집을 넘겨주고 이사를 왔습니다.(전입은 아직 유지중)

문제는 임대인이 집 가전제품의 하자 수리를 명목으로 100만원을 보증금에서 일시적으로 공제 후 반환한 다음, 하자 수리를 끝낸 뒤 그 차액을 다시 제게 반환해줄 것이라고 했는데요. 그래서 저는 일단 동의하고 보증금에서 100만원이 빠진 금액을 반환받고 그 집에서 나왔습니다.

근데 임대인이 추후 과도한 수리비를 책정하여 요구한다든가, 반환을 지체한다든가 하면 이 돌려받지 못한 100만원에 대해 주택임차권등기명령을 진행할 생각인데 만약 그럴 경우 전입을 계속 유지하고 있어야 되는 것인지 궁금합니다.

돌려받지 못한 보증금에 대한 확실한 권리를 보장받기 위해서는 점유상태와 전입상태가 유지중이어야 하는 것으로 알고 있긴 한데 저는 이미 점유 상실 상태이기도 하고, 100만원에 대한 권리를 보장받는 것보다도 그냥 등기부등본에 임차권등기 기록을 남기겠다는 것을 임대인 측에게 알려 차액을 정당하게 반환하라고 촉구하고 싶은 생각입니다.

지금 제 상태에서 이 집에 전입을 유지하건, 유지하지 않건 주택임차권등기명령을 걸어서 얻는 효력의 차이는 없나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  이미 점유를 상실한 상태라도 보증금이 전부 반환되지 않았다면 주택임차권등기명령 신청은 가능합니다. 전입신고를 계속 유지해야만 임차권등기명령이 가능한 것은 아니며, 전입 유지 여부에 따라 임차권등기 자체의 성립이나 효력에 본질적인 차이는 발생하지 않습니다. 임차권등기는 점유와 전입을 대신하여 보증금 반환채권을 공시·보전하는 제도이므로, 현재 상태에서도 목적하신 기능을 수행할 수 있습니다.

• 법리 검토
  주택임대차보호법상 임차권등기명령은 임대차가 종료되었음에도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인의 신청으로 가능합니다. 요건은 임대차 종료와 미반환 보증금의 존재이며, 신청 시점에 점유나 전입이 반드시 유지되고 있을 것을 요구하지는 않습니다. 오히려 임차권등기는 점유와 전입을 상실한 임차인을 보호하기 위한 제도라는 점에서, 이미 이사한 경우에 그 필요성이 더 크다고 볼 수 있습니다.

• 전입 유지 여부에 따른 실질적 차이
  전입을 유지한 상태에서는 기존 대항력과 우선변제권이 전입과 점유에 의해 유지되지만, 임차권등기가 완료되면 그 효력이 등기에 의해 대체됩니다. 따라서 임차권등기 이후에는 전입을 유지하든 말든 보증금 반환청구권의 공시력과 대항력에는 차이가 없습니다. 다만 임차권등기 이전에 전입을 말소하면 공백 기간이 발생할 수 있으므로, 등기 완료 전까지는 전입 유지가 실무상 안전합니다.

• 실무적 조치 방향
  임대인의 차액 반환 지연 가능성이 있다면 임차권등기명령을 통해 압박 수단을 확보하는 것은 합리적인 대응입니다. 동시에 수리 내역과 비용 산정의 적정성에 대한 자료를 요구하고, 반환 기한을 명시한 서면 요구를 병행하시는 것이 바람직합니다. 등기 기록을 통한 공시는 임대인에게 상당한 부담으로 작용합니다.