역전세의 뜻이 무엇인지 궁금하고 왜발생하나요?

Question

전세 가격과 월세 가격은 반비례하는것인가요?

역전세는 왜 발생하는지 궁금합니다.

그리고 역전세가 전세값이 낮아지는건 알겠는데 매입가보다 낮아지는걸 말하나요?

캡투자같은 유형을 할떄?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

주택가격 , 전세가격, 월세가격 이 모두는 같은 방향으로 진행되며, 상황에 따라 반응하는 시간만 다릅니다, 전세와 시세의 경우 한쪽이 상승,하락에 따라 비교적 동일한 방향으로 움직이지만 월세의 경우는 이보다 늦습니다.

역전세는 말그대로 전세입주시 낸 보증금보다 전세시세가 하락하여 재계약시 보증금 인하가 불가피해지고 보증금차액을 돌려줄 현금이 없는 임대인이 그 차액에 대한 이자를 임차인에게 매월지급하는 것을 말합니다. 그리고 매입가가 전세시세보다 낮아지는것은 깡통전세라고 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.

일반적으로 임대차시장은 전세와 보증금+월세 둘로 나뉩니다.

금리가 낮은 경우 전세대출을 받아 전세로 거주하는 것이 경제적으로 유리하여 전세수요가 높아집니다. 따라서 전세가가 상승합니다. 금리가 높은 경우 전세대출 이자가 비싸지면 월세로 계약하는 것이 경제적으로 유리하여 월세수요가 높아집니다. 따라서 월세가 상승합니다.

역전세의 경우,

전세가격이 상승하여 매매가격보다 높아지거나, 매매가격이 하락하여 전세가격보다 낮아지는 경우 발생합니다. 현재 시장의 동향상 매매가격이 하락 폭이 심하여 전세가격보다 낮아지는 케이스가 일반적입니다.

갭투자의 경우,

전세가 있는 집을 구매하게 될 경우 새로운 집주인(매수인)은 매매가격(5억)에서 전세가(3억)을 뺀 2억을 주고 구매하는 것을 의미합니다. 그리고 무갭 투자의 경우 매매가격(3억), 전세가격(3억)으로서 매수인이 0원으로 집을 구매하는 사례인데, 빌라왕 전세사기사건에서 주로 발생한 수법이라고 보면 되겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

만일 A라는 사람이 보증금 5억을 주고 전세를 얻었다고 가정해본다면 계약이 끝나는 시점에서 전세 수요가 없다보니시세가 점점 떨어지게 되고 2년 뒤에 부동산 시장이 좋지 않아4억으로 떨어졌습니다.

보증금 5억을 주고 들어간 A는전세 계약이 끝나는 시점에서 5억을 그대로 돌려받아야하는데 집주인은 어렵게 임차인을 구했을지라도해당 임차인에게 전세금을 4억 밖에 받을 수 없어1억원을 구해야하는것이죠. 이것이 바로 역전세가 되는것입니다.

큰 돈을 당장 구할 수 없는 노릇이고이도 저도 못하는 상황에 처하게 되는데 이런 상태에 처한 임대인은 오히려 임차인에게다달이 일정 금액의 돈을 줄테니 더 살아달라고 부탁을 하기도합니다.