대항력 가지는 날짜 알려주세요

Question

안녕하세요 근저당을 당일에 넣는 조건으로 월세계약을 하려는데

전입신고를 입주 익일에 해도 우선변제금 자격에는 문제가 없나요?

신탁말소 때문에 입주 당일에 선순위 근저당 조건입니다

전입신고를 익일에 하라고 하는데요

5000만원의 보증금이라 상관없어 보여서

하려고 하는데

전입신고및 확정날짜을 익일에 해도 상관없나요 ?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

질문을 요약하면, 근저당1순위 확정일자 2순위 조건으로 임대차계약을 체결한다는 것이지요.

임대차계약을 체결하여 잔금을 지급후 이사하여 전입신고를 하여 임대차계약서에 확정일자를 받으면 익일 0시부터 제3자에 대한 대항력과 우선변제붠이 발생합니다.

소액임차인에 해당하고 소액임차인의 임차보증금 중에서 최우선 변제를 받을 수 있는 주택임대차보호법상 정하는 금액 기준이하인 금액을 소액임차보증금이라고 하는데, 서울 5500만원 과밀억제권역 4,800만원 광역시 2800만원 그밖의 지역은 2500만원이 됩니다.

계약을 하실때 선순위채권이 주택가격의 60%이하라야하고, 선순위채권과 전세보증금의 합계액이 주택시세의 70% ~80%이하라야 비교적 안전한 전세거래 매물이라 할 것입니다

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

대항력을 가지려면 전입신고일 익일에 효력이

발생합니다. 최우선변제는 확정일자까지 받아야

되고요. 근저당과 같은 날 확정일자 받아도

후순위 입니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

대항력의 요건은 전입신고+이사(거주) 입니다. 대항력은 다음날 0시 부터 효력이 발생합니다.

확정일자는 계약서에 확정일자 도장을 받은 당일에 효력이 발생합니다.

우선변제권의요건은 대항력+확정일자 입니다.

전입신고와 확정일자를 2월 10일 받아서 대항력이 2월11일에 효력발생하고 우선변제권도 2월 11일에 발생합니다.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

근저당과 전입이 당일로 같거나 전입이 늦으면 대항력은 안생깁니다.

다만 보증금이 최우선변제금 내에 들어 간다면 하루 늦게 해도 최우선변제금에 대한 권리는 발생합니다.

전입이 늦어서 대항력이 생기지 않으면

우선변제권 X

최우선변제권 O

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