확정일자가 근저당보다 빠르면 어떻게 되나요?

Question

임대차 계약하고 바로 확정일자를 받고, 전입신고 당일(전입신고일=이사일=잔금일)에 근저당을 설정하게 되면

날짜상으로는 확정일자 - 근저당권 - 전입신고(근저당권 다음날 효력 발생) 순서가 되는데요

이경우 경매에 넘어가면 어느쪽이 선순위가 되나요?

확정일자가 빠르니 임차인이 선순위인가요?

아니면 전입신고가 없는 확정일자라서 근저당권이 선순위인가요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전입신고와 확정일자가 동시에 되었다해도 전입 신고는 다음날부터 대항력이 생깁니다

전입신고가 안된상태라면 근저당이 1순위입니다

그래서 특약에 잔금다음날까지 대출을 받지 않기로 한다라는 문구가 그래서 필요한겁니다

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

확정일자는 전입신고가 되어서 대항력이 발생할때 효력이 함께 발생합니다.

전입신고일과 근저당설정일이 같다면 확정일자를 먼저 받았어도 나는 은행보다 후순위가 됩니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

효력 발생일을 살펴보면 됩니다.

대항력은 다음날 0시에 효력이 발생합니다.

대항력의 요건은 전입신고 + 점유(거주)입니다. 그래서 전입신고 한 다음 날 0시에 대항력이 발생합니다.

확정일자는 받은 날부터 효력이 발생합니다.

확정일자는 우선변제권의 요건으로 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자 입니다.

전입신고(다음날 효력 발생)와 근저당권(설정일에 효력 발생)이 같은 날이면 근저당권이 선순위가 됩니다.

근저당권이 대항력과 우선변제권보다 선순위가 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 권리순위는 다음과 같습니다.

1. 전입신고 등 대항력 효력 발생일 : 다음날 0시부터 효력발생

2. 근저당 설정 : 설정 당일부터 효력 발생

따라서 1과 2를 비교할 때 2번 인 근저당이 선순위 권리라고 할 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문의 경우처럼 하게 된다면 대항력과 우선변제권 효력 모두 전입신고 익일에 발생하게 됩니다, 만약 전입신고일 당일에 근저당 설정등기가 접수되면 순위는 근저당 - 대항력 ,우선변제권이 됩니다. 즉, 선순위 임차권이 되지 못합니다.

확정일자의 경우 부여받는 순간 효력이 발생되는 것은 아닙니다. 기본적으로 전입신고에 따른 대항력이 있어야 그에 따라 효력이 부여되기 때문에 전입신고를 하지 않은 상태에서 확정일자 부여는 효력상 의미가 없습니다,

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