전세 갱신 감액 시 확정일자, 등기부등본 등 주의해야 할 부분이 ?

Question

23년 07월 전세 만료가 다가와 주인분과 협의하니,

2년전에 비해 시세가 내려와 2천만원 감액을 하여 갱신 하기로 하였습니다.

집은 담보대출이 없으며, 21년 계약시 대출을 받지 않는 다는 특약이 있습니다.

감액이고 특이사항은 없으니 21년 계약서를 바탕으로 계약 날 등기부 등본 확인 후 부동산 없이 갱신을 하고,

기존 계약 만료 날짜에 감액 금액을 송금해 주신다고 합니다.

제가 경험이 많지 않고, 최근 전세 관련하여 뉴스가 많이 나오다 보니 그냥 진행을 해도 되는 것인지,

부동산에서 계약을 하는 것이 나을지 걱정이 되는 부분 입니다.

계약서 내용(금액, 특약 등) 과 등기부 등본을 확인하고 갱신하면 되는 것인지

추가적으로 확인해야 하는 내용이 있는지 궁금합니다.

그리고, 감액의 경우 계약 후 임대차 계약 신고를 해서 확정일자를 다시 받더라도,

기존의 계약 시 받은 확정일자 우선 시 된다고 들었는데 이것이 맞는지도 궁금합니다.

감액 갱신의 경우 계약서를 꼭 새로 작성해야 하는지,

아니면 기존 계약서에 특약 부분에 감액 금액과 연장 기간에 대해 명시하고 인감 만 날인 하면 되는 것인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 계약기간은 2년간인데 임차인은 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다. 이때 임차인도 경제적상황 등의 변동을 이유로 장래의 보증금에 대하여 임대인에 대하여 감액을 요청할 수 있고, 감액을 협의 결정하여 연장재계약설 작성합니다.

중개계약이 아니므로 감액재계약은 등기부등본만 확인하고, 감액금액, 감액금액의 지급시기. 감액 재계약기간 등을 중개사에서 대필 작성하시면 되고, 감액계약서는 확정일자는 다시 받지 아니합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

최근 전세 재계약시 많이 있는 부분으로 질문의 내용으로 볼때 크게 문제될 여지는 없어보입니다. 불안하시다면 부동산에 대필료를 지급하더라도 위 내용이 포함된 새로운 연장계약서를 작성하시고, 서명 및 날인을 하시는 게 좋고, 확정일자의 경우 감액시 확정일자를 다시 받을 필요까지는 없습니다. 기존 계약의 연장임을 명시하면 기존 확정일자 효력이 유지되기 때문입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

전세 임대차계약에서 감액하여 재계약을 하는경우 임대차신고는 하여야 하고 , 확정일자는 감액이나 보증금변동이 없는경우 하지 않으셔도 되고 , 만약 증액이 되었다면 반듯이 하여야 합니다.

꼭 공인중개사에게 의뢰하여 진행하실 필요는 없지만 전세보증보험,전세자금대출은 공인중개사가 작성한 임대차계약서가 아닌경우 승인 거절이 납니다.

전세보증보험이나 전세자금대출이 필요한 경우 공인중개사에게 의뢰하여야 합니다.