신탁방식 재개발과 조합방식 재개발의 차이점은 무엇인가요?
최근 신탁방식의 재개발 사업 추진이 늘어나고 있다고 합니다. 신탁방식 재개발과 조합방식 재개발의 차이점은 무엇인가요? 그리고 신탁방식의 경우 어떤 장점이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
*조합방식은 조합원 스스로가 본인들의 의사를 발휘하여 총회를 통해 의견을 표명한다. 시공사가 제안서에건축, 재료 등의 사항을 반영해 조합원에게 줍니다.
이를 본 조합원들은 시공사를 선정하고 의견을 모읍니다. 예를 들면, "조경은 어떤지?, 마감재는 어떤 걸로 할지?, 주차장은 어떻게 할지?" 등의 의견을 서로 수렴합니다.
특징으로는 조합원 스스로가 사업 주체가 되어 원하는 방식으로 사업을 추진할 수 있지만 자율성에 의해 잦은 의견 충돌과 소속 집행부의 비리가 있을 수 있습니다.
*신탁방식이란 신탁사가 수수료를 받고 정비사업을단독으로 시행하거나 조합이 있는 상태에서 사업을 대행하여 추진하는 방식입니다.
신탁방식 중 사업자대행의 경우 조합이나 추진위원회를 설립할 필요가 없습니다.쉽게 말하면 토지 등 소유자의 통장과 인감을 신탁사가위탁받아 사업을 진행합니다.
대행자 방식은 조합이 있는 상태에서 신탁회사가 대신사업을 추진합니다. 조합이 통장과 인감은 가지고 있는상태에서 정비사업만 신탁회사에서 전문성 있게 처리합니다.
특징으로는 자금이 풍부한 신탁사가 초기 비용을 감당하기 때문에 신속하고 투명한 사업 진행이 가능하지만,조합원 의견을 묵살하거나 수수료가 듭니다.
*신탁방식은 사업시행자가 신탁, 조합방식은 조합입니다.
*지정절차는 신탁은 사업시행자 지정 고시하고 조합은 조합설립인가의 절차를 지납니다.
*의사결정 방식은 신탁은 토지 등 소유자의 정체회의를 실시하고 조합은 조합 총회를 거칩니다.
*신탁방식의 운영기구는 정비사업위원회이고 조합방식은 이사회/대의원입니다.
*신탁방식의 내부규정은 시행 규정이고 조합방식은정관입니다.
*초기 사업비의 경우 신탁방식은 신탁사에서 실시하고 조합방식은 토지 등 소유자 및 용역업체를 통해 조달합니다.
*시공사 선정의 경우 신탁은 사업시행자 지정 이후 조합은 조합설립인가 후(서울은 사업시행인가 후)입니다.
*신탁의 시공조건으로 신탁사가 공사비 조달, 조합은공사비 부족시 시공사 자체조달합니다.
*개발 이익의 경우 신탁사은 개발이익 일부 신탁사에지불, 조합은 조합에 귀속됩니다.
* 동의방식으로는 신탁사는 "토지 등 소유자 75% 이상 동의, 동별 소유자 등 50% 이상 동의, 토지면적 1/3이상 신탁등기합니다.
*조합방식은 "토지 등 소유자의 75% 이상 동의, 동별 소유자 50% 이상 동의합니다.
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