토지 1000평 이하 감정가가 나왔는데 대출이 50%밖에 안된다고 합니다. 담보대출인데 대출금액이 적은 이유가 뭘까요?

Question

소득이 있을 때 50%이고 당연히 소득이 없으면 대출이 불가하다고 합니다. 감정가도 예상보다 낮아진 결과네요.

담보물이 있는데 토지 담보 대출이 대출이 낮은 이유가 뭔가요? 매매가 안돼서 그런걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 장상돈 경제전문가입니다.

현재 토지를 담보로 대출을 받는 것은 쉽지 않습니다.

시중은행은 토지 담보만으로는 대출을 하지 않고 있습니다.

이유는 담보물인 토지는 시중은행이 경매에 내놓았을 때, 3차, 4차 유찰되고 있기때문이겠죠.

질문하신 분이 50% 담보를 받을 수 있는 이유는,

그 토지가 담보가 아니라, 소득이 담보인 셈이죠.

어떻게 보면 신용대출인 셈입니다.

만약 소득을 신용으로 대출하신 것이 이미 있다면,

당연히 시중은행은 대출을 진행하지 않았을 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 인태성 경제전문가입니다.

질문해주신 토지 대출에 대한 내용입니다.

아무래도 토지는 현금화 하기 어려운 부동산이기 때문에

그런 것으로 보여집니다.

Answer 3

안녕하세요. 박형진 경제전문가입니다.

맞습니다. 토지의 경우 주택 등과는 달리 매매가 잘 없고 경매에 나가도 유찰되는 경우가 상당히 많이 있습니다.

이 때문에 은행에서도 리스크를 감안하여 한도를 결정합니다.

토지 등은 보통 담보지만 현금성 변환이 어려운 위험 자산으로 분류해 관리 됩니다.

참고 부탁드려요~

Answer 4

안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.

토지 감정가가 생각보다 낮게 나오고 대출 한도도 50%밖에 안 나온다니 많이 속상하고 당황스러우셨겠어요.

가장 큰 이유는 토지라는 담보물의 특성과 은행의 리스크 관리 때문이에요. 주택 같은 경우는 실수요가 많고 시세 파악이 비교적 쉽지만, 토지는 위치나 용도, 개발 가능성 등에 따라 가격 변동성이 크고 시장에서 매매되는 속도도 더디기 때문에 은행 입장에서는 만약의 경우 대출금을 회수해야 할 때, 이 토지를 쉽게 팔아서 제값을 받을 수 있을지 따져보고 주택보다 보수적으로 감정가를 산정하고 대출 한도도 낮게 잡는 경우가 많습니다. 2금융권 (농협, 수협, 신협) 같은 곳에서 토지 담보 대출 한도가 낮게 나오는 것도 이런 이유 때문이죠.

그리고 소득이 없을 경우 대출이 어렵다는 건, 담보물이 아무리 좋아도 은행은 대출 신청자의 이자 상환 능력을 가장 중요하게 보기 때문이에요. 담보는 혹시라도 갚지 못할 때를 대비한 안전장치'이지, 상환 능력 자체를 의미하는 건 아니거든요. DSR(총부채원리금상환비율) 같은 규제 때문에 소득이 없거나 부족하면 담보대출이라도 대출이 어렵거나 한도가 제한될 수 있어요. 그리고 매매가 잘 안 되는 시장 상황도 감정가와 대출 한도에 영향을 미쳐 당장 현금화하기 어렵다고 판단되면 감정가나 대출 한도가 낮아질 수 있습니다.

혹시라도 기존 시골집을 담보로 하셨다면, 폐가 수준의 오래된 집은 철거 후 토지로 평가받거나, 사업자대출 등 다른 방법을 고려해보세요.