주택 구매/부모님과 증여 관련

Question

안녕하세요.

현재 엄마와 거주 중인 빌라를 매매하여(2억9천) 그 돈을 보태 새로운 집을 구매하려합니다.(6억)

그런데 현재 대출을 자녀만 받을 수 있어 자녀 명의로 집을 구매하려 합니다.

엄마: 2억 9천 + 예금 2천 = 3억 1천

자녀: 5천(엄마가 15년 전세비용으로 계좌이체 해준 원래 엄마 돈) + 1천(자녀가 번 돈을 엄마한테 이체해서 엄마가 자녀명의 통장에 모아준 돈) = 6천

자녀명의 대출 : 2억 3천

> 이렇게 6억을 만들어 집을 구매하려 합니다. 엄마와 자녀는 함께 거주할 거고요.

함께 거주할 목적이여도 결과적으로 엄마가 자녀에게 3억 1천을 주게 되는 건데 증여세를 5천2백 내야하는 하는 거죠? (10년 내 증여 5천만원 증여세 공제이니 15년에 엄마가 자녀에게 5천만원 보내줬던 것 공제)

만약 2억 9천에 대한 차용증을 써서 실제 이자를 내고 원금을 갚아나간다면 괜찮나요? 그렇게 되면 이자는 얼마고 원금은 언제꺼지 갚아야 하죠? 반드시 갚아야 하는 거죠? 세무조사는 불시에 하나요? 집을 구매하게 되면 조사를 받게 되나요?

그리고 대출금을 매달 함께 갚아 나갈 예정인데(자녀가 버는 돈+엄마 돈) 매달 엄마가 보태는 금액 합계가 추후 5천이 넘어가게 된다면 다시 엄마가 자녀에게 증여하는 게 되나요?

그렇다면 공동명의하면 증여세를 낼 필요 없나요? 아니라면 어떻게 얼마가 나오나요?

공동명의 지분은 어떻게 나눌 수 있나요? 무조건 5:5 비율인가요?

공동명의를 해도 자녀명의로 대출을 최대로 받을 수 있는 거죠?

너무 몰라서 질문이 많습니다..

짧게라도, 답변 가능한 부분만이라도 답변 부탁드립니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 지분 설정을 하느냐에 따라 다른 것입니다.

2. 부모자녀 간에 금전소비대차계약을 하고 원리금을 갚기로 하는 경우 세법에서는 특수관계자 사이에 이자율 4.6%를 적용하여 이자를 지급하여야 합니다. 만약 이자를 지급하는 경우 이자소득세 27.5%(지방세 포함)를 원천징수를 해야 합니다. 하지만 2억1천7백39만1,304원 미만으로 금전을 차입하는 경우 연간 이자가 1천만원 미만이 되기 때문에 차입하셔도 무방합니다. 즉 1년간 이자 1천만원이하의 경우 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. (217,391,304원 * 4.6% = 1천만원)

또한 실제 상환내역, 이자지급내역 등이 이체내역 등으로 증명되지 않아 사실관계를 증명할 수 없는 경우에는 세무서에서 증여로 보아 증여세를 과세할 수도 있으니 유의하셔야 하며 그 기준은 세무서의 재량과 실질에 따라 판단하는 것이기 때문에 명확하게 말씀드릴 순 없습니다.

3. 자녀 명의의 대출을 함께 상환해 나가는 것은 증여에 해당합니다.

4. 각자가 투자한 몫의 비율에 맞게 지분설정하고 취득하신 게 맞다면 문제 없습니다.

5. 자유롭게 설정가능하십니다.

6. 대출은 세법과 무관합니다. 은행에 문의하시기 바랍니다.