주택 구매/부모님과 증여 관련

안녕하세요.

현재 엄마와 거주 중인 빌라를 매매하여(2억9천) 그 돈을 보태 새로운 집을 구매하려합니다.(6억)

그런데 현재 대출을 자녀만 받을 수 있어 자녀 명의로 집을 구매하려 합니다.

엄마: 2억 9천 + 예금 2천 = 3억 1천

자녀: 5천(엄마가 15년 전세비용으로 계좌이체 해준 원래 엄마 돈) + 1천(자녀가 번 돈을 엄마한테 이체해서 엄마가 자녀명의 통장에 모아준 돈) = 6천

자녀명의 대출 : 2억 3천

> 이렇게 6억을 만들어 집을 구매하려 합니다. 엄마와 자녀는 함께 거주할 거고요.

함께 거주할 목적이여도 결과적으로 엄마가 자녀에게 3억 1천을 주게 되는 건데 증여세를 5천2백 내야하는 하는 거죠? (10년 내 증여 5천만원 증여세 공제이니 15년에 엄마가 자녀에게 5천만원 보내줬던 것 공제)

만약 2억 9천에 대한 차용증을 써서 실제 이자를 내고 원금을 갚아나간다면 괜찮나요? 그렇게 되면 이자는 얼마고 원금은 언제꺼지 갚아야 하죠? 반드시 갚아야 하는 거죠? 세무조사는 불시에 하나요? 집을 구매하게 되면 조사를 받게 되나요?

그리고 대출금을 매달 함께 갚아 나갈 예정인데(자녀가 버는 돈+엄마 돈) 매달 엄마가 보태는 금액 합계가 추후 5천이 넘어가게 된다면 다시 엄마가 자녀에게 증여하는 게 되나요?

그렇다면 공동명의하면 증여세를 낼 필요 없나요? 아니라면 어떻게 얼마가 나오나요?

공동명의 지분은 어떻게 나눌 수 있나요? 무조건 5:5 비율인가요?

공동명의를 해도 자녀명의로 대출을 최대로 받을 수 있는 거죠?

너무 몰라서 질문이 많습니다..

짧게라도, 답변 가능한 부분만이라도 답변 부탁드립니다.

감사합니다.